Thận trọng với những lô đất rất rẻ ở Phú Quốc

Chào các bạn, tôi là Khoa Vũ, ngày hôm nay tôi sẽ nói về chủ đề những lô đất rẻ ở Phú Quốc. Đất Phú Quốc nếu xét về giá thì vẫn còn đang rất rẻ so với nhiều địa phương khác trên cả nước. Tuy nhiên do diện tích lớn nên tính ra giá thành lại rất cao. Chính bởi lý do đó mà nhiều lô đất lại có giá thành rẻ hơn rất nhiều so với các lô đất liền kề hoặc trong một khu vực thì chắc chắn sẽ phải có nghi vấn.

Những lô đất rẻ khi nào? Chủ cần bán, vướng pháp lý, tranh chấp, thế chấp tín dụng …

“Ai cũng muốn mua rẻ, muốn lời ngay khi mua những chúng ta biết được rằng cái gì cũng có cái giá của nó.“

Những trường hợp mà chúng tôi thường gặp trong nhiều năm làm BĐS tại Phú Quốc như là:

1. Giao dịch giả cách

Một mảnh đất được chủ đất thế chấp cho các tổ chức tín dụng với lãi suất cao và không có cơ sở đóng lãi hàng tháng buộc phải bán với giá rẻ hơn thị trường 30-50%. Tại sao lại có con số này: Các tổ chức tín dụng thường sẽ định giá các BĐS muốn cầm cố với giá thanh khoản và chỉ cho vay tối đa là 30-40% trên giá thanh khoản này. Nếu trường hợp bên vay không có khả năng chi trả và bên cho vay muốn thu hồi nợ thì họ sẽ thanh khoản nhanh ở giá rẻ hơn 30-50% giá thị trường.

Trường hợp này sẽ có rủi ro và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nếu không được sự thống nhất của bên vay, mặc dù họ không có khả năng chi trả là thật. Nhưng nếu không có giải quyết thoả đáng thì sẽ rất mệt về sau này. Hiện nay pháp luật cũng đã quy định rõ về các giao dịch giả cách như này. Các bạn có thể tham khảo thêm tại:

Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

2. Mảnh đất vướng vào pháp lý hoặc pháp lý không rõ ràng:

Các mảnh đất không công chứng được thường gặp các vấn đề về pháp lý: Tranh chấp, kiện tụng, có đơn ngăn chặn, có quyết định thu hồi đất, sổ giả … Với những trường hợp này, các thửa đất đều được bán theo hình thức giấy viết tay hoặc vi bằng. Để tránh gặp trường hợp như vậy, đơn giản nhất là chỉ mua các BĐS mà công chứng mua bán được.

Chính vì là khó bán và rất kén khách nên chúng thường được bán rất rẻ, vẫn có những nhóm khách hàng mua các mảnh đất vướng vào tranh chấp, vì họ có thể xử lý được chúng. Nhưng nhóm này rất là thiểu số.

Để tránh mất thời gian bạn có thể kiểm tra chéo, đây là cách chúng tôi thường làm khi kiểm tra thông tin một thửa đất. Qua đó sẽ tìm ra được các vấn đề tồn động của thửa đất đó. Nếu vấn đề có thể xử lý được thì đây cũng được chúng tôi cho là món hời.

3. Đất sơ đồ, nguồn gốc

Nhóm đất mà mang lại nguồn lợi cao nhất khi đầu tư tại Phú Quốc chính là nhóm này, vì bản chất nó rẻ hơn có sổ rất nhiều lần. Chính vì vậy đây cũng là nhóm đất mà có nguồn cơn tranh chấp nhiều nhất tại Phú Quốc. Tại sao lại như vậy:

Với nhóm đất này, hồ sơ rất dễ làm giả, lợi dụng được lòng tin nhiều chủ đất họ bán cho nhiều người. Nhiều người mua lại từ chủ gốc, xây dựng hồ sơ mới rồi bán cho nhiều người sau đó một đi không trở lại, rất nhiều trường hợp tranh chấp kiện tụng mà chưa thể giải quyết trong những năm qua tại Phú Quốc. Rất nhiều vụ án đã được đưa lên báo và các bạn có thể tìm đọc thêm.

Tôi cũng có bài viết cơ bản về nhóm đất này, các bạn có thể xem thêm tại đây: Kinh nghiệm mua đất nguồn gốc ở Phú Quốc

Thời gian vừa qua Phú Quốc cũng có kế hoạch đo đạt và cấp sổ đại trà trên phạm vi toàn Phú Quốc, các bạn có thể tham khảo thêm tại đây:

Bạn có thể tải về văn bản trên tại đây: Kế hoạch: Kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phú Quốc (đại trà khu vực đất rừng phòng hộ đã được thu hồi đất giao cho địa phương).

Khi đã có kế hoạch và như chúng ta đã biết thời gian qua cũng tiền hành đo đạt tại nhiều khu vực, do đó khi mua các thửa đất nguồn gốc, sơ đồ bạn cần kiểm tra rất kỹ vì cũng nhiều hồ sơ không đạt yêu cầu và bị trả lại.

Chốt lại, nếu hồ sơ giấy tờ một thửa đất sơ đồ, nguồn gốc không đầy đủ thì không nên mua. Nếu đầy đủ mà tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cũng nên từ bỏ. Tránh việc theo đuổi một miếng đất nhiều năm không có kết quả và tổn hao nhiều tiền bạc, sức khoẻ.

4. Đất dính dự án:

Đây là nhóm đất cũng được cho là rất rẻ vì đơn giản là ai nghe đến dự án cũng sợ, họ sợ vì dự án đền bù rất rẻ, lúc cần bán thì cũng khó có người mua, tỉ lệ thanh khoản kém. Tuy nhiên nhiều người không biết rằng nhiều dự án ở Phú Quốc hiện tại vẫn chỉ đang dừng ở chủ trương, vấn đề các dự án thu hồi đều mang lợi ích cho doanh nghiệp tư.

Trong dự thảo luật đất đai mới cũng đã đưa các dự án thương mại nhà ở, khu đô thị ra khỏi các dự án thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng … (điều 75 dự thảo luật)

Chính bởi lẽ đó nếu một mảnh đất có giá trị sử dụng cao mà nằm trong ranh của một dự án mới chỉ đang dừng lại ở chủ trương mà bỏ lỡ thì chúng tôi cho là rất đáng tiếc.

Tôi cũng có một bài viết về chủ đề này, bạn có thể xem thêm tại: Phú Quốc và vòng luẩn quẩn dự án treo

5. Những mảnh đất pháp lý tốt nhưng lại bán rẻ

Nếu không vì những lý do trên, một thửa đất được cho là bán rẻ khi mà chủ đất cần tiền do vướng vào các khoản vay ngân hàng, hoặc nội bộ gia đình … nôm la là họ cần tiền muốn bán nhanh. Giá rẻ sẽ thường từ 10-20% so với giá thị trường. Những thửa đất này thường được giao dịch nhanh nếu người mua có nhu cầu sử dụng hoặc đầu tư dài hạn.

Trong thời điểm vừa qua chúng tôi cũng giao dịch rất nhiều các thửa đất như thế này. Nếu bạn quan tâm có thể liên hệ đặt hàng với chúng tôi.

kHOA VŨ

CEO Ngôi Nhà Phú Quốc