BÁO CÁO CHUYÊN GIA: FOMO TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

Phân tích Kỹ thuật về Động lực Tâm lý, Cơ chế Khuếch đại Thị trường và Khung can thiệp Chính sách

I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC ĐỘNG LỰC TÂM LÝ

Phân tích này xác định Hội chứng Sợ bỏ lỡ cơ hội (Fear of Missing Out – FOMO) không chỉ là một hiện tượng xã hội mà còn là một động lực kinh tế mạnh mẽ trong thị trường bất động sản (BĐS), bắt nguồn từ các thiên kiến nhận thức cơ bản, chi phối quyết định đầu tư và mua nhà.

A. Định nghĩa Khái niệm và Bối cảnh Tài chính Hành vi

1. FOMO và Tâm lý Hối tiếc

FOMO là một từ viết tắt mang tính thời thượng cho một hiện tượng tâm lý cổ điển: nỗi sợ mất đi cơ hội.¹ Trong lĩnh vực tài chính, FOMO được định nghĩa là nỗi lo lắng về các cơ hội sinh lời đã bị bỏ lỡ, khiến cá nhân hành động bốc đồng thay vì dựa trên một chiến lược đầu tư đã định sẵn.²

Hiện tượng này liên kết chặt chẽ với thiên kiến tránh hối tiếc (regret avoidance bias).³ Nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân ³, thường có xu hướng bắt chước các hành động của người khác xung quanh để tránh cảm giác hối tiếc trong tương lai nếu những người đó thu lợi nhuận còn bản thân thì không.³ Đây là một động lực cảm xúc mạnh mẽ có thể dẫn đến việc tích lũy nợ hoặc thiếu hụt quỹ khẩn cấp do quyết định vội vàng.²

2. Mô hình Người mua BĐS (The FOMO Buyer)

Trong thị trường nhà ở, người mua bị chi phối bởi FOMO có đặc điểm dễ nhận biết. Họ là những người lo sợ rằng nếu không hành động ngay lập tức, họ sẽ bị đẩy giá cao hơn hoặc vĩnh viễn không thể mua được tài sản mong muốn.⁴ Tâm lý này khác biệt với những người định thời thị trường (market timer) vốn hiểu rõ các biến động của thị trường.⁴ Nỗi sợ hãi tài chính này (Financial FOMO) là có thật và có thể gây ảnh hưởng đáng kể đến việc đạt được các cột mốc tài chính quan trọng, chẳng hạn như sở hữu nhà của người trẻ tuổi.⁶

B. Các Thiên kiến Nhận thức Thúc đẩy Hành vi FOMO

Các động lực hành vi này giải thích tại sao hành vi đầu tư lại xa rời phân tích hợp lý và dữ liệu thực tế.³

1. Thiên kiến Sợ mất mát (Loss Aversion) và Tâm lý So sánh Xã hội

Thiên kiến sợ mất mát là một động lực mạnh mẽ, trong đó nỗi sợ mất mát có trọng lượng tâm lý lớn hơn niềm vui có được lợi ích tương đương.⁷ Trong lĩnh vực đầu tư BĐS, sự mất mát không chỉ bao gồm tiền bạc mà còn là tiềm năng về địa vị xã hội hoặc sự tôn trọng từ bạn bè, đặc biệt nếu những người đó thu được lợi nhuận trong khi bản thân bị bỏ lại phía sau.²

Sự kết hợp giữa nỗi sợ hối tiếc và nhu cầu giữ vững địa vị xã hội đã chuyển quyết định đầu tư BĐS thành một hình thức cạnh tranh xã hội, thúc đẩy các nhà đầu tư chấp nhận các khoản đầu tư không phù hợp với mục tiêu dài hạn hoặc mức độ chấp nhận rủi ro thực tế của họ, chỉ để tránh bị “thua kém” so với người khác.²

2. Hành vi Bầy đàn (Herd Behavior) và Hiệu ứng Đám đông

Hành vi bầy đàn là hiện tượng nhà đầu tư mô phỏng hành động của một nhóm lớn mà không thực hiện phân tích độc lập.⁸ Đây là một dạng thiên kiến nhận thức trong Kinh tế học Hành vi Ứng dụng.⁹ Hành vi này đặc biệt nguy hiểm vì nó làm dấy lên các bong bóng giá tài sản lớn trong lịch sử.⁸

Nghiên cứu thị trường nhà ở dân cư đã tìm thấy bằng chứng về hành vi bầy đàn, cho thấy cả nhà đầu tư và người mua nhà đều có xu hướng làm theo hành động của người khác, dẫn đến biến dạng giá cả và tăng tính dễ biến động của thị trường.¹⁰ Tâm lý này khiến nhà đầu tư cảm thấy an toàn hơn khi phạm sai lầm cùng với số đông, thay vì phải một mình đối diện với thất bại. Điều này tạo ra nhu cầu quá mức, đẩy giá BĐS lên cao hơn giá trị cơ bản của chúng.¹¹

3. Thiên kiến Xác nhận (Confirmation Bias) và Neo giá (Anchoring Bias)

Thiên kiến xác nhận khiến nhà đầu tư chỉ chú ý đến những thông tin ủng hộ quan điểm sẵn có (ví dụ: thị trường sẽ tiếp tục tăng), đồng thời bỏ qua các tín hiệu thị trường trái ngược.⁷ Vòng lặp này dẫn đến chu kỳ hành vi cảm tính, khiến họ dần xa rời nguyên tắc đầu tư và khó kiểm soát rủi ro.⁹

Thiên kiến neo giá xảy ra khi nhà đầu tư quá dựa vào thông tin ban đầu (thường là giá niêm yết) làm điểm tham chiếu, ngay cả khi giá đó đã bị thổi phồng.⁷ Cả hai thiên kiến này đều làm sai lệch nhận định và khuyến khích các quyết định bốc đồng.

C. Tác động của Yếu tố Cảm xúc và Hình ảnh

BĐS là một loại tài sản mang tính trực quan và cảm xúc cao. Đối với hầu hết người mua, nhà ở cung cấp cảm giác thoải mái và an ninh, cảm giác đây là một phần mở rộng của bản thân họ.¹² Sự gắn bó cảm xúc này làm cho thị trường BĐS đặc biệt dễ bị ảnh hưởng bởi FOMO.

Các nghiên cứu chỉ ra rằng người tham gia được kích thích bởi hình ảnh (visual stimuli) thường xuyên tiếp xúc với hiệu ứng FOMO hơn so với người được cung cấp thông tin dưới dạng văn bản.³ Thực tế này có hàm ý sâu sắc đối với các chiến lược tiếp thị BĐS. Các nhà môi giới và phát triển thường sử dụng tiếp thị dựa trên câu chuyện (story-driven marketing) ¹³ và hình ảnh chất lượng cao ¹⁴ để kích thích cảm xúc và tạo ra sự khẩn cấp. Tuy nhiên, cùng nghiên cứu cũng chỉ ra rằng hiệu ứng FOMO có thể được giảm bớt đáng kể khi nhà đầu tư đối diện với dữ liệu và sự thật tài chính rõ ràng.³ Điều này cho thấy rằng việc cung cấp dữ liệu giao dịch thực tế đóng vai trò là “điểm neo lý trí” cần thiết, cung cấp liều thuốc giải độc cho các quyết định dựa trên cảm xúc.

II. CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG VÀ KHUẾCH ĐẠI RỦI RO HỆ THỐNG

Phần này phân tích cách tâm lý FOMO tương tác với động lực thị trường, tạo ra các vòng lặp tự củng cố dẫn đến biến động giá quá mức và nguy cơ hình thành bong bóng BĐS.

A. Tác động của FOMO lên Cung, Cầu và Rủi ro Bong bóng

1. Khuếch đại Cầu và Quyết định Thiếu Lý trí

Khi nhu cầu vượt quá nguồn cung, đặc biệt trong thị trường của người bán (seller’s market), FOMO đạt đến đỉnh điểm.¹⁵ Người mua tiềm năng trở nên hung hăng hơn trong cách tiếp cận, dẫn đến chiến tranh đấu giá (bidding wars).¹⁵ Tâm lý này khiến người mua đưa ra các quyết định vội vàng, bốc đồng và giảm đáng kể xu hướng đàm phán, dẫn đến tình trạng chi trả quá mức (overpaying).¹⁵ Người bán có thể tận dụng tâm lý này để đặt giá cao, đôi khi khai thác cả những người mua nhà trung lưu bằng cách buộc họ bỏ qua các cuộc đàm phán cần thiết vì sợ mất tài sản mong muốn.¹⁵

2. Hưng phấn Thị trường và Rủi ro Bong bóng

Tâm lý FOMO, khi được khuếch đại bởi hành vi bầy đàn và kỳ vọng giá tăng ¹¹, tạo ra sự hưng phấn (exuberance) trên thị trường. Các nhà nghiên cứu lo ngại rằng sự hưng phấn này có thể tạo ra một “quả cầu tuyết” mua bán.¹⁶ Sự tăng giá nhà nhanh chóng, theo cấp số nhân (explosive appreciation), bắt đầu phân kỳ khỏi các yếu tố cơ bản của thị trường (fundamentals) như lãi suất, thu nhập, và nguồn cung.¹⁶

Bong bóng BĐS hình thành khi giá nhà tăng đáng kể mà không có sự tăng trưởng tương ứng trong các chỉ số kinh tế cơ bản như tiền lương, việc làm, hoặc chi phí xây dựng.¹⁷ Vòng lặp này tự củng cố: kỳ vọng giá tiếp tục tăng thúc đẩy nhiều người tham gia thị trường hơn để kiếm lời, tạo ra sự mở rộng nhu cầu quá mức.¹¹ Sự phân bổ sai lệch nguồn lực kinh tế và các mô hình đầu tư bị bóp méo là hậu quả tất yếu của sự chênh lệch này.¹⁶ Lịch sử đã chứng minh rằng việc bong bóng nhà ở đổ vỡ có thể gây ra những hậu quả kinh tế vĩ mô nghiêm trọng, bao gồm phá sản cá nhân và ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng và việc làm.¹⁶

3. Mối Quan hệ nhân quả giữa FOMO, Tín dụng và Rủi ro Hệ thống

Sự hưng phấn do FOMO không chỉ là một vấn đề hành vi đơn lẻ; nó là tác nhân gây bất ổn tài chính hệ thống. Khi giá BĐS tăng do đầu cơ, giá trị tài sản thế chấp (collateral) cũng được định giá quá cao.¹⁸ Các ngân hàng, dựa trên kỳ vọng giá ngược (backward-looking price expectations) và giá tài sản bị bóp méo, tăng cường cấp tín dụng.¹⁸ Tín dụng tăng cao này lại tiếp tục khuếch đại nhu cầu và đẩy giá lên cao hơn nữa, tạo thành một vòng lặp tín dụng-giá tự củng cố.¹⁶ Việc này đòi hỏi sự can thiệp vĩ mô thận trọng để phá vỡ vòng lặp nguy hiểm này.

B. Vai trò của Tác nhân Trung gian trong việc Kích hoạt FOMO

1. Chiến lược Tiếp thị Tạo Khan hiếm (Scarcity Marketing)

Các nhà phát triển và môi giới BĐS đã làm chủ nghệ thuật khai thác FOMO thông qua các chiến thuật tiếp thị được thiết kế để tạo ra cảm giác khan hiếm và độc quyền.¹⁵ Các chiến lược bao gồm việc công khai nhu cầu cao (ví dụ: chia sẻ số lượng người quan tâm trên các nền tảng), sử dụng các ưu đãi giới hạn thời gian (limited-time offers) hoặc sự kiện mở bán độc quyền, và “nhá hàng” (teasing) các BĐS sắp ra mắt.¹³ Mục đích là chuyển sự quan tâm thông thường thành các đề nghị mua bán nghiêm túc và nhanh chóng.¹³

2. Thao túng Tin đồn và Quy hoạch (Rumor Mongering)

Trong các thị trường thiếu minh bạch, thông tin bất đối xứng cho phép các tác nhân trung gian khai thác FOMO để thổi giá. “Cò đất” thường tung tin đồn giả mạo về quy hoạch, sáp nhập hành chính hoặc các dự án phát triển hạ tầng lớn để tạo ra hiệu ứng đám đông.²⁰ Thực tế cho thấy, kỳ vọng về việc thay đổi quy hoạch, ngay cả khi quy hoạch đó chưa chính thức được phê duyệt, cũng đủ để làm giá đất trong khu vực tăng vọt.²¹ Nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ bị cuốn vào những cơn sốt đất bất thường này mà không lường trước được rủi ro.²⁰ Sự thiếu minh bạch về quy hoạch và dữ liệu giao dịch thực tế là điều kiện tiên quyết cho việc FOMO bùng phát thành sốt đất.

C. Nghiên cứu Trường hợp: Tác động của FOMO tại Việt Nam

Hiện tượng “sốt đất” lan rộng tại Việt Nam thường được dẫn dắt bởi tâm lý FOMO, đặc biệt trong giới nhà đầu tư nhỏ lẻ.²⁰ Khi giá đất tại một số địa phương tăng phi mã dựa trên tin đồn về quy hoạch hoặc sáp nhập hành chính, dòng người đổ xô đi săn lùng đất, tạo nên những cơn sốt bất thường.²⁰

Thị trường BĐS Việt Nam cho thấy tâm lý đầu tư rất nhạy cảm.²² Một nguyên nhân sâu xa là xu hướng “neo đậu” tài sản tiết kiệm vào BĐS, do thiếu niềm tin vào các kênh đầu tư thay thế (tương tự mô hình từng thấy ở một số quốc gia).²³ Trong bối cảnh FOMO, nhà đầu tư (đặc biệt là nhà đầu cơ) sử dụng đòn bẩy tài chính (vốn vay) ở tỷ lệ cao để tối đa hóa lợi nhuận.²⁴ Mặc dù đòn bẩy có thể mang lại lợi nhuận lớn, nó là một “con dao hai lưỡi” dẫn đến rủi ro vỡ nợ lớn và hậu quả khó lường nếu thị trường quay đầu hoặc đầu tư không hiệu quả.²⁴

III. HÀM Ý CHÍNH SÁCH VÀ CÁC CÔNG CỤ ỔN ĐỊNH

Việc quản lý FOMO trong thị trường BĐS đòi hỏi một chiến lược can thiệp tổng hợp, kết hợp giữa chính sách vĩ mô thận trọng, công cụ tài khóa có mục tiêu, và cải cách cấu trúc thị trường để tăng cường minh bạch hóa.

A. Chính sách Vĩ mô Thận trọng (Macroprudential Policies)

Các chính sách vĩ mô thận trọng (Macroprudential) nhắm vào việc kiểm soát tín dụng BĐS, ngăn chặn sự tích tụ rủi ro hệ thống và làm giảm sự khuếch đại chu kỳ BĐS.¹⁸

1. Kiểm soát Tỷ lệ LTV (Loan-to-Value Ratio) và DSTI (Debt-Service-to-Income)

LTV là công cụ giới hạn tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản thế chấp.²⁵ Bằng cách siết chặt LTV, cơ quan quản lý trực tiếp hạn chế khả năng sử dụng đòn bẩy của nhà đầu cơ, qua đó giảm sức mua cảm tính và làm nguội thị trường.²⁴ Tương tự, giới hạn DSTI duy trì khả năng trả nợ của người vay, ngăn chặn họ vượt quá khả năng tài chính do áp lực mua nhà dựa trên FOMO.²⁷

Tuy nhiên, việc siết chặt tín dụng có thể dẫn đến rủi ro dịch chuyển rủi ro sang hệ thống ngân hàng ngầm (shadow financing) hoặc các tổ chức phi ngân hàng, khi các nhà đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn để thỏa mãn tâm lý FOMO.¹⁸

2. Yêu cầu Vốn đối ứng Chu kỳ (CCB – Countercyclical Capital Buffer)

CCB yêu cầu các tổ chức tài chính phải tăng cường vốn dự phòng trong giai đoạn thị trường hưng phấn.²⁶ Công cụ này làm tăng chi phí tín dụng, làm giảm tốc độ cho vay BĐS, và giúp hệ thống tài chính tăng khả năng chống chịu và giảm thiểu sự khuếch đại rủi ro và tương quan rủi ro.¹⁸

B. Chính sách Tài khóa (Fiscal Tools)

Sử dụng các công cụ tài khóa để can thiệp vào động lực đầu cơ và giao dịch ngắn hạn.

1. Thiết kế Thuế Chuyển nhượng BĐS Chống Đầu cơ

Thuế chuyển nhượng được đề xuất như một công cụ để kiềm chế sự biến động quá mức phát sinh từ giao dịch phi cơ bản.²⁹ Để thực sự hiệu quả, thuế cần được thiết kế dựa trên thời gian nắm giữ (holding period), áp dụng thuế suất cao hơn cho tài sản bán ra dưới một ngưỡng nhất định (ví dụ: dưới hai năm).²⁹ Thiết kế này tạo ra hiệu ứng “khóa” (lock-in effects), khuyến khích nhà đầu tư giữ BĐS lâu dài, từ đó giảm tính thanh khoản cho đầu cơ ngắn hạn và giảm biến động giá.²⁹

2. Hậu quả Ngoài ý muốn của Thuế Chuyển nhượng Cao

Mặc dù có mục đích tốt, việc tăng thuế chuyển nhượng BĐS có thể tạo ra những hậu quả ngoài ý muốn nghiêm trọng. Thứ nhất, nó làm giảm các giao dịch cần thiết (ví dụ: chuyển đổi mục đích sử dụng tài sản thương mại), giảm thanh khoản và có thể làm giảm nguồn cung nhà ở mới.³⁰ Thứ hai, thuế chuyển nhượng có xu hướng mang tính ngược tiến (regressive), ảnh hưởng không cân xứng đến các hộ gia đình có thu nhập thấp và người mua nhà lần đầu.³¹ Cuối cùng, thực tế cho thấy các đợt tăng thuế suất lớn có thể dẫn đến thất thu đáng kể so với dự kiến, do khối lượng giao dịch sụt giảm mạnh.³⁰

3. Thuế BĐS Hàng năm

Thuế BĐS hàng năm (Annual Property Taxes) được coi là một công cụ ổn định dài hạn hơn.²⁶ Thuế này khuyến khích sử dụng BĐS hiệu quả và tăng chi phí cho việc tích trữ đất đai hoặc BĐS bỏ trống, qua đó gián tiếp thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

C. Tăng cường Minh bạch Thị trường và Can thiệp Hành vi

Minh bạch hóa (Transparency) là một thành phần thiết yếu cho một thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, đòi hỏi các bên liên quan phải có quyền tiếp cận dễ dàng dữ liệu thị trường chất lượng cao và các tiêu chuẩn hiệu suất.³²

1. Minh bạch hóa Dữ liệu Giao dịch

Việc công khai dữ liệu giao dịch thực tế (giá, khối lượng) theo thời gian thực có vai trò kép: (1) Nó là một công cụ can thiệp hành vi mạnh mẽ, cung cấp “sự thật và dữ liệu tài chính” giúp làm giảm đáng kể tác động cảm xúc và tâm lý bầy đàn của FOMO.³ (2) Nó triệt tiêu thông tin bất đối xứng, vốn là môi trường lý tưởng cho tin đồn và thao túng giá phát triển.²⁰ Tính minh bạch cũng là nền tảng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên phân tích hợp lý hơn là cảm xúc.³³

2. Khung Pháp lý Bảo vệ Nhà đầu tư

Cần có các quy định chặt chẽ về việc công bố thông tin quy hoạch và các dự án phát triển.²¹ Điều này bao gồm việc thiết lập các cơ chế giải quyết tranh chấp rõ ràng ³⁴ và kiểm soát chặt chẽ các hành vi thao túng thị trường của môi giới. Ngoài ra, việc khuyến khích nhà đầu tư sử dụng các cấu trúc pháp lý bảo vệ tài sản (như Công ty Trách nhiệm Hữu hạn – LLCs, hoặc quỹ ủy thác) ³⁵ giúp phân tách tài sản cá nhân khỏi rủi ro kinh doanh, giảm thiểu rủi ro pháp lý cá nhân.

3. Ma trận Đánh giá Hiệu quả và Rủi ro Công cụ Chính sách Chống FOMO

Để đối phó với sự kết hợp phức tạp của FOMO và tín dụng, một chiến lược kết hợp (Policy Mix) là tối ưu: sử dụng các công cụ kiểm soát tín dụng (Macroprudential) để giảm thiểu sự khuếch đại rủi ro cấp tính, đồng thời sử dụng Minh bạch hóa Dữ liệu (Behavioral Nudge/Cấu trúc) như công cụ ổn định cấu trúc dài hạn.

Ma trận Đánh giá Hiệu quả và Rủi ro Công cụ Chính sách Chống FOMO

IV. KHUYẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN

A. Bộ Khuyến nghị Chính sách Tổng hợp và Ứng dụng

Dựa trên phân tích về động lực tâm lý và cơ chế khuếch đại thị trường, việc quản lý FOMO trong BĐS đòi hỏi một chiến lược đa diện, kết hợp kiểm soát vĩ mô thận trọng và cải cách cấu trúc thông tin.

1. Kiểm soát Tín dụng Đặc thù (Targeted Credit Control):
   Cần ưu tiên sử dụng các công cụ vĩ mô thận trọng như LTV và DSTI phản chu kỳ. Việc siết chặt các điều kiện cho vay nên tập trung vào các giao dịch mua BĐS đầu cơ (tài sản thứ hai trở lên) tại các khu vực đang có dấu hiệu hưng phấn quá mức. Điều này trực tiếp tấn công vào cơ chế khuếch đại rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng bơm tín dụng vào chu kỳ giá đã bị bóp méo.
2. Minh bạch Hóa như Giải pháp Hành vi (Transparency as a Behavioral Cure):
   Đây là khuyến nghị có mức độ ưu tiên cao nhất cho ổn định dài hạn. Cơ quan quản lý cần đầu tư xây dựng hệ thống công bố dữ liệu giao dịch BĐS theo thời gian thực. Việc cung cấp dữ liệu chính xác và dễ tiếp cận là cách hiệu quả nhất để cung cấp điểm neo lý trí, chống lại thông tin sai lệch và tin đồn, làm giảm tác động của tâm lý bầy đàn và FOMO.3
3. Thiết kế Công cụ Tài khóa Chính xác:
   Nên tránh áp dụng các loại thuế chuyển nhượng cao mang tính toàn diện vì chúng có thể gây ra hậu quả ngoài ý muốn như giảm nguồn cung và ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng chi trả của người mua nhà lần đầu.30 Thay vào đó, cần thiết kế thuế chống đầu cơ có mục tiêu (ví dụ: thuế suất cao đối với giao dịch dưới 24 tháng) để làm giảm động lực kiếm lời ngắn hạn, đồng thời đẩy nhanh việc áp dụng Thuế BĐS hàng năm để tăng chi phí cho việc tích trữ đất đai và khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả.29
4. Kiểm soát và Công bố Thông tin Quy hoạch:
   Cần thiết lập một cơ chế pháp lý bắt buộc công bố thông tin quy hoạch một cách kịp thời, rõ ràng và dễ tiếp cận.21 Đồng thời, áp dụng các biện pháp xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi tung tin đồn giả mạo hoặc thao túng thông tin quy hoạch để trục lợi.20

B. Kết luận Chiến lược

FOMO là một nhân tố khuếch đại rủi ro mạnh mẽ, chuyển các biến động giá nhỏ thành sự hưng phấn thị trường, tạo ra sự chênh lệch đáng kể giữa giá trị và giá cả.¹⁶ Thành công trong việc quản lý thị trường BĐS, đặc biệt là trong các chu kỳ tăng trưởng nóng, phụ thuộc vào khả năng can thiệp một cách tinh tế. Can thiệp hiệu quả phải là sự kết hợp giữa việc kiểm soát đòn bẩy tài chính để giảm thiểu rủi ro hệ thống và cải thiện tính minh bạch thông tin để giúp nhà đầu tư neo hành vi của họ vào dữ liệu và phân tích hợp lý, thay vì bị cuốn theo cảm xúc và áp lực xã hội.

Nguồn trích dẫn

1. FOMO and Personal Finance – Investment Management and Financial Planning | Bear Mountain Capital Inc. Seattle, WA, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://bearmountaincapital.com/fomo-and-personal-finance/
2. Why FOMO is The Worst Financial Trait To Have | Risevest Blog, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://risevest.com/blog/why-fomo-is-the-worst-financial-trait-to-have
3. (PDF) Fear of Missing Out Reality in Financial Investments – ResearchGate, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.researchgate.net/publication/364483299_Fear_of_Missing_Out_Reality_in_Financial_Investments
4. What’s Your Homebuying Personality—FOMO, YOLO—and How Is It Holding You Back?, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.realtor.com/advice/buy/whats-your-homebuying-personality-fomo-yolo-and-how-is-it-holding-you-back/
5. FOMO in Real Estate: Why You Shouldn’t Rush to Buy – Housing, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://housing.com/news/the-fear-of-missing-out-fomo-in-real-estate-why-you-shouldnt-rush/
6. Financial FOMO: How Young Adults’ Social Lives Are Getting in the Way of Homeownership, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.realtor.com/advice/buy/financial-fomo-social-spending-homeownership/
7. 5 Cognitive Biases That Can Sabotage Real Estate Decisions, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://stevestinson.kw.com/blog/5-cognitive-biases-that-can-sabotage-real-estate-decisions
8. Herding and Social Proof: Why Following the Crowd Can Cost You – Yagnesh Patel, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.yagneshpatel.in/blog/herding-and-social-proof-why-following-the-crowd-can-cost-you
9. Tâm lý bầy đàn trong chứng khoán: Khi đám đông dẫn lối đầu tư – VNF.Info, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://vnf.info.vn/tam-ly-bay-dan-trong-chung-khoan-khi-dam-dong-dan-loi-dau-tu-d1592.html
10. Harnessing the Power of Herding for Real (Estate); Factors Influencing Herd Mentality, Driven by Social Media in the Real Estate Market – Scientific Research Publishing, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.scirp.org/journal/paperinformation?paperid=135441
11. Real Estate Bubbles: Do You Truly Understand Them? Unraveling Their Impact and Wise Response Strategies – Renda Zhang, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://rendazhang.medium.com/real-estate-bubbles-do-you-truly-understand-them-ff8f59208fd9?source=rss——wisdom-5
12. The Psychology Of Home Buying: What Truly Influences A Buyers Decision – Atkinson Realty, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://atkinsonrealtysales.com/the-psychology-of-home-buying-what-truly-influences-a-buyers-decision/
13. How to Create FOMO in Real Estate Listings and Marketing, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://mymarketingmatters.com/creating-fomo-in-real-estate-marketing/
14. Using Curiosity and FOMO in Real Estate Marketing to Drive Buyer Interest, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://sebfrey.com/using-curiosity-and-fomo-in-real-estate-marketing-to-drive-buyer-interest/
15. How Fear Of Missing Out Affects Property Valuation?, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://scalevaluers.com/blogs/how_fomo_affects_property_valuation
16. Is FOMO Fueling the Real Estate Market? – Jason Taub, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.jasontaubrealtor.com/blog/is-fomo-fueling-the-real-estate-market/
17. Real Estate Bubble | Research Starters – EBSCO, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.ebsco.com/research-starters/business-and-management/real-estate-bubble
18. Real Estate and The Great Crisis: Lessons For Macroprudential Policy, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://realestate.wharton.upenn.edu/working-papers/real-estate-and-the-great-crisis-lessons-for-macroprudential-policy/
19. Printing Away the Mortgages: Fiscal Inflation and the Post-Covid Housing Boom – Cowles Foundation for Research in Economics, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://cowles.yale.edu/sites/default/files/2023-04/fiscal_housing_covid_v20230320.pdf
20. Sốt đất lan rộng, người người đổ xô đầu tư – Báo Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://dttc.sggp.org.vn/sot-dat-lan-rong-nguoi-nguoi-do-xo-dau-tu-post121594.html
21. Quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị đất như thế nào? – GNha, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://gnha.vn/tin-tuc/quy-hoach-anh-huong-den-gia-tri-dat-nhu-the-nao
22. Tâm lý nhà đầu tư trên thị trường bất động sản được cải thiện – VietnamPlus, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.vietnamplus.vn/tam-ly-nha-dau-tu-tren-thi-truong-bat-dong-san-duoc-cai-thien-post1044263.vnp
23. Vietnam Real Estate Bubble? : r/VietNam – Reddit, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.reddit.com/r/VietNam/comments/1in20bp/vietnam_real_estate_bubble/
24. Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản hiện nay – Tạp chí Công Thương, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://tapchicongthuong.vn/su-dung-don-bay-tai-chinh-trong-dau-tu-bat-dong-san-hien-nay-87155.htm
25. Real Estate, Economic Stability and the New Macro-Financial Policies – MDPI, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.mdpi.com/2071-1050/13/1/236
26. Screen Reader Version – Systemic Risk from Real Estate and Macro-prudential Regulation – Federal Reserve Board, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.federalreserve.gov/events/conferences/2011/rsr/papers/paper7/index.html
27. Macroprudential policies to mitigate housing market risks – Bank for International Settlements, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.bis.org/publ/cgfs69.pdf
28. Macroprudential policy and the role of institutional investors in housing markets – European Systemic Risk Board, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/wp/esrb.wp~6a9f153304.137.pdf
29. Flip or Flop? Tobin Taxes in the Real Estate Market – American Economic Association, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.aeaweb.org/conference/2023/program/paper/4Ne6FTtf
30. New Study Finds Real Estate Transfer Taxes Chill Commercial Markets, Suppress Housing Supply | ICSC, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.icsc.com/news-and-views/icsc-exchange/new-study-finds-real-estate-transfer-taxes-chill-commercial-markets-suppress-housing-supply
31. The Unintended Consequences of Excessive Transfer Taxes | NAIOP, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.naiop.org/contentassets/1a6b331272744a94885919b25aa514fd/transfer-tax-final-2022.pdf
32. The real estate industry’s transparency challenge – and how it can solve it, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.weforum.org/stories/2020/10/why-real-estate-markets-are-on-the-right-track-with-transparency-efforts/
33. Global Real Estate Transparency Index 2024 – JLL, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/global-real-estate-transparency-index
34. Real Estate Investments: Legal Considerations for Investors, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://benwinterlawblog.com/index.php/2024/08/18/real-estate-investments-legal-considerations-for-investors/
35. 4 Levels Of Asset Protection For Real Estate Investors – The Elderlaw Firm, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.elderlawfirm.com/4-levels-of-assets-protection-for-real-estate-investors/
36. Why Every Real Estate Investor Should Consider Asset Protection Strategies, truy cập vào tháng 10 2, 2025, https://www.davideklaw.com/why-every-real-estate-investor-should-consider-asset-protection-strategies/