Báo cáo Chuyên gia: Rủi ro Tái Định Giá Tài sản Thế chấp Bất động sản: Bài học từ Trung Quốc và Hàm ý Chiến lược cho Việt Nam

I. Tóm tắt Điều hành (Executive Summary)
Rủi ro tái định giá tài sản thế chấp (Collateral Revaluation Risk – CRR) là một trong những mối đe dọa hệ thống đáng kể nhất đối với sự ổn định tài chính, đặc biệt trong các nền kinh tế có sự tập trung tín dụng cao vào lĩnh vực bất động sản (BĐS). CRR xảy ra khi sự sụt giảm giá trị thị trường của BĐS thế chấp làm xói mòn nghiêm trọng giá trị bảo đảm khoản vay, đẩy tỷ lệ Cho vay trên Giá trị (Loan-to-Value – LTV) lên cao, làm gia tăng tổn thất tiềm năng trong trường hợp vỡ nợ (Loss Given Default – LGD), và trực tiếp làm tăng tỷ lệ nợ xấu (Non-Performing Loan – NPL) của hệ thống ngân hàng.
Khủng hoảng BĐS tại Trung Quốc đóng vai trò là bài học cảnh báo sâu sắc. Sự sụp đổ của các tập đoàn BĐS lớn, khởi phát từ việc kiểm soát đòn bẩy quá mức bằng chính sách “Ba Lằn ranh Đỏ” 1, đã dẫn đến tình trạng khủng hoảng thanh khoản và sự hủy hoại giá trị vốn hóa chưa từng có (như trường hợp Evergrande, từ hơn 51 tỷ USD xuống còn 282 triệu USD).2 Hậu quả trực tiếp là cú sốc chất lượng tài sản ngân hàng, thể hiện qua sự gia tăng đột biến của NPL BĐS 3 và lượng tài sản thế chấp bị phát mãi tăng 10.2% trong Quý 3 năm 2021 so với cùng kỳ.5 Các biện pháp can thiệp của chính phủ TQ (như cơ chế “Danh sách Trắng”) chủ yếu tập trung vào giải quyết thanh khoản ngắn hạn nhưng chưa khắc phục được triệt để vấn đề định giá quá cao và nhu cầu cải cách cấu trúc.6
Đối với Việt Nam, dữ liệu cho thấy nền kinh tế có mức độ dễ bị tổn thương cao do sự phụ thuộc lớn vào tín dụng BĐS, chiếm 23.68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế (4.08 triệu tỷ VNĐ tính đến tháng 7/2024).7 Đặc biệt, sự tập trung tài sản thế chấp BĐS chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều tổ chức tín dụng 8, kết hợp với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập (23.7 lần) cao hơn đáng kể so với mức trung bình quốc tế (14.6 lần) 7, cho thấy nguy cơ định giá thị trường đã tách rời khả năng chi trả cơ bản. Nếu xảy ra cú sốc CRR đồng thời, chất lượng tài sản ngân hàng sẽ chịu áp lực cực lớn.
Báo cáo khuyến nghị các hành động chiến lược ưu tiên, bao gồm việc thiết lập các công cụ Vĩ mô-Thận trọng động (Dynamic Macro-Prudential Tools) như giới hạn LTV linh hoạt, tăng cường hệ số rủi ro vốn cho các khoản vay BĐS rủi ro, và cải cách quy trình tái định giá tài sản đảm bảo để đảm bảo tính độc lập và tần suất theo dõi thị trường.
II. Khung Khái niệm và Cơ chế Rủi ro Tái Định Giá Tài sản Thế chấp
2.1. Định nghĩa và Bản chất của Rủi ro Tài sản Đảm bảo (Collateral Risk)
Rủi ro tài sản đảm bảo (Collateral Risk) là một khái niệm bao trùm, tồn tại trong cả tài sản BĐS và tài sản động sản.9 Rủi ro này không chỉ là vấn đề ở cấp độ khoản vay riêng lẻ mà còn là vấn đề quản lý ở cấp độ danh mục đầu tư.9 Rủi ro tái định giá tài sản thế chấp (CRR) là thành phần then chốt của rủi ro tài sản đảm bảo, đặc biệt khi thị trường BĐS trải qua suy thoái kéo dài.
CRR được xác định là nguy cơ giá trị thị trường của tài sản thế chấp giảm xuống dưới mức mà tổ chức tín dụng cần để bù đắp nợ gốc và chi phí liên quan trong trường hợp phải tiến hành thu hồi và thanh lý tài sản. Để quản lý rủi ro này hiệu quả, các tổ chức phải thiết lập các hệ thống và quy trình nhằm xác định, kiểm soát và báo cáo rủi ro.9 Các yếu tố làm tăng rủi ro tài sản đảm bảo bao gồm sự hiện diện của Tài sản Chuyên biệt (Specialized Collateral) hoặc BĐS được Cải thiện Cao (Highly Improved Properties), vì những loại tài sản này thường thiếu thanh khoản, định giá phức tạp và dễ bị giảm giá trị mạnh hơn trong khủng hoảng.9
2.2. Cơ chế Lây lan Tín dụng-BĐS: Vai trò của Tỷ lệ LTV và NPL
Cơ chế lây lan rủi ro từ BĐS sang hệ thống tài chính được khuếch đại thông qua tỷ lệ LTV. LTV là chỉ số cơ bản đo lường mức độ đòn bẩy của khoản vay so với giá trị tài sản thế chấp.10 Khi giá BĐS bắt đầu suy giảm, LTV của các khoản vay hiện hữu sẽ tự động tăng lên. Nếu LTV vượt qua các ngưỡng rủi ro được thiết lập, khoản vay có thể chuyển sang trạng thái rủi ro cao hơn, đặc biệt đối với các khoản vay phát triển BĐS, dẫn đến yêu cầu bổ sung ký quỹ (margin call) hoặc tăng tổn thất cho ngân hàng khi tịch thu.
Theo các quy định về an toàn vốn (ví dụ như khuôn khổ Basel), tỷ lệ LTV liên kết trực tiếp với Hệ số Rủi ro Vốn (Risk Weight – RW). Chẳng hạn, một khoản vay thế chấp nhà ở có LTV dưới 66% có RW là 35%; khoản vay có LTV từ 66% đến 80% có RW là 75%; và khoản vay có LTV trên 80% có RW là 100%.10 Khi CRR xảy ra, sự giảm giá BĐS đột ngột sẽ dịch chuyển một lượng lớn khoản vay từ nhóm RW thấp sang nhóm RW cao hơn. Sự dịch chuyển này làm tăng tổng Tài sản có Rủi ro (RWA) của ngân hàng, buộc ngân hàng phải tăng cường vốn dự trữ theo quy định an toàn vốn. Nếu việc tăng vốn không kịp thời hoặc thị trường suy thoái sâu, tỷ lệ CAR (Capital Adequacy Ratio) của toàn hệ thống sẽ bị ảnh hưởng, gây áp lực lên khả năng cho vay và ổn định tài chính.
Sự suy giảm giá trị tài sản thế chấp cũng làm tăng tổn thất tiềm năng trong trường hợp vỡ nợ (LGD). Điều này buộc các ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro nhiều hơn hoặc phải ghi nhận NPL cao hơn khi tiến hành phát mại tài sản không đủ bù đắp nợ gốc. Do đó, CRR là động lực chính thúc đẩy sự gia tăng của NPL BĐS trong chu kỳ kinh tế suy thoái.
III. Phân tích Điển hình Trung Quốc: Khủng hoảng Bất động sản và Sốc Tái Định Giá Tài sản Thế chấp
3.1. Nguyên nhân Gốc rễ: Từ Nợ vay Thiếu Kiểm soát đến Khủng hoảng Thanh khoản
Khủng hoảng BĐS Trung Quốc bắt nguồn từ mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy quá mức, nơi các nhà phát triển BĐS như Evergrande đã theo đuổi chiến lược tăng trưởng thần tốc bằng nợ vay trong nhiều năm.2 Tình trạng này đã tạo ra một lượng lớn nợ tiềm ẩn rủi ro trong hệ thống tài chính.
Điểm kích hoạt khủng hoảng là chính sách “Ba Lằn ranh Đỏ” (Three Red Lines) được ban hành vào tháng 8/2020 nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào ngành BĐS và giảm thiểu rủi ro nợ. Chính sách này giới hạn khả năng vay nợ mới của các nhà phát triển dựa trên ba tiêu chí chính về đòn bẩy tài chính.1 Việc siết chặt nguồn vốn này ngay lập tức gây ra cuộc khủng hoảng thanh khoản tại nhiều tập đoàn lớn như Evergrande, Shimao, Fantasia Kaisa, dẫn đến làn sóng vỡ nợ trái phiếu bắt đầu từ năm 2021.1
Sự sụp đổ tài chính của các công ty này không chỉ là thất bại doanh nghiệp mà còn là cú sốc CRR quy mô lớn. Giá trị vốn hóa của Evergrande đã giảm từ hơn 51 tỷ USD xuống chỉ còn 282 triệu USD trước khi bị hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông.2 Sự sụt giảm giá trị tài sản đảm bảo này đồng nghĩa với việc các khoản vay được đảm bảo bằng các dự án hoặc tài sản của các tập đoàn này bị xói mòn giá trị thế chấp một cách nghiêm trọng, đẩy rủi ro NPL sang các ngân hàng chủ nợ.
3.2. Tác động Trực tiếp lên Chất lượng Tài sản Ngân hàng (Asset Quality Shock)
CRR đã chuyển hóa trực tiếp thành tổn thất cho hệ thống ngân hàng Trung Quốc. Bốn ngân hàng lớn nhất nước này (ICBC, CCB, ABC, BOC) đã báo cáo tổng nợ xấu tăng vọt, đạt 1.230 tỷ NDT (tương đương 170 tỷ USD), tăng 10% so với năm trước. Trong đó, nợ xấu liên quan trực tiếp đến BĐS là 183.9 tỷ NDT.4 Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) là một trong những nạn nhân chính, với nợ xấu tăng 43.3%.4
Rủi ro này không phân bổ đồng đều mà tấn công mạnh hơn vào các ngân hàng có mức độ tập trung BĐS cao. Bank of Zhengzhou ghi nhận tỷ lệ NPL BĐS tăng đột biến từ 7.17% lên 21.32%, cho thấy sự tàn phá của CRR khi nó kết hợp với rủi ro tập trung khoản vay khu vực hoặc phân khúc rủi ro cao.3 Các ngân hàng lớn khác như Agricultural Bank of China (ABC) cũng ghi nhận tỷ lệ NPL BĐS đáng kể (5.35%).3
Sự giảm giá trị tài sản thế chấp buộc các ngân hàng phải phát mại tài sản để thu hồi nợ. Dữ liệu cho thấy trong Quý 3 năm 2021, tổng số vụ đấu giá tài sản thế chấp BĐS trên toàn quốc đã lên tới 163,216 trường hợp, tăng 10.2% so với cùng kỳ năm trước.5 Đây là minh chứng rõ ràng cho việc CRR đã chuyển từ rủi ro tiềm ẩn thành tổn thất thực tế, kích hoạt làn sóng thanh lý tài sản.
Table 1: Tác động của Khủng hoảng BĐS đến Tỷ lệ NPL Ngân hàng Trung Quốc (Dựa trên Số liệu 2021-2022)
Ngân hàng (Ví dụ) | Tình hình NPL BĐS | Ghi chú NPL BĐS | Nguồn |
Bank of Zhengzhou | Tăng từ 7.17% lên 21.32% | Tăng 14.15% tuyệt đối – Minh họa cho cú sốc CRR nghiêm trọng. | 3 |
China Construction Bank (CCB) | Nợ xấu tăng 43.3% | Áp lực lớn từ BĐS, nợ xấu BĐS tăng 0.25% so với cuối 2020. | 4 |
Agricultural Bank of China (ABC) | Tỷ lệ NPL BĐS 5.35% | Cho thấy áp lực lan rộng ngay cả ở các ngân hàng lớn. | 3 |
3.3. Phản ứng Chính sách Trung Quốc: Giải pháp Thanh khoản và Hạn chế Tái Định giá
Trước mức độ nghiêm trọng của khủng hoảng, chính quyền Bắc Kinh đã triển khai các biện pháp hỗ trợ thanh khoản, đáng chú ý là cơ chế “Danh sách Trắng” (White List).1 Cơ chế này kêu gọi các ngân hàng tăng cường tài trợ cho các dự án BĐS đủ điều kiện nằm trong danh sách được chính phủ hậu thuẫn để đáp ứng nhu cầu tài chính hợp lý và giải cứu các dự án dở dang.4 Chính phủ cũng khuyến khích các doanh nghiệp nhà nước (SOEs) địa phương mua lại một phần hàng tồn kho BĐS với mức giá hợp lý.11
Tuy nhiên, các biện pháp này, dù cần thiết để ngăn chặn sự sụp đổ dây chuyền, lại là các biện pháp cứu trợ thanh khoản (liquidity support) chứ không phải giải pháp cho vấn đề định giá. Việc này có thể dẫn đến việc trì hoãn ghi nhận đầy đủ tổn thất CRR. Thay vì buộc tài sản thế chấp phải tái định giá xuống mức thị trường thực tế (đã giảm sâu), chính sách hỗ trợ giữ cho các khoản NPL tiềm ẩn không bị ghi nhận ngay lập tức. Các chuyên gia đã cảnh báo rằng dù có sự can thiệp, các vấn đề cơ bản của ngành BĐS Trung Quốc, bao gồm cả sự phụ thuộc vào đất đai và nhu cầu cải cách cấu trúc kinh tế vĩ mô, vẫn chưa được giải quyết triệt để.6
IV. Phân tích Rủi ro Tín dụng Bất động sản tại Việt Nam: Hàm ý từ Trung Quốc
4.1. Mức độ Phụ thuộc Tín dụng BĐS và Rủi ro Tập trung
Việt Nam đang đối diện với các chỉ báo rủi ro hệ thống tương tự như Trung Quốc trước khủng hoảng. Mức độ tập trung tín dụng vào BĐS là một điểm dễ tổn thương rõ rệt. Tính đến ngày 31/7, tổng dư nợ tín dụng BĐS của các tổ chức tín dụng đạt 4.08 triệu tỷ đồng, chiếm 23.68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.7 Tỷ lệ này là cao và cho thấy hệ thống ngân hàng dễ bị tác động bởi các cú sốc giá BĐS.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS cũng là một yếu tố đáng lo ngại. Mức tăng trưởng 16.95% so với cuối năm 2024 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung) 7 cho thấy rủi ro không chỉ nằm ở quy mô mà còn ở tốc độ tích tụ rủi ro tài sản đảm bảo. Sự tăng trưởng này tập trung nhiều vào mục đích kinh doanh BĐS.7
Sự tập trung rủi ro tài sản thế chấp càng làm trầm trọng thêm nguy cơ CRR. Tại một ngân hàng lớn, lượng BĐS thế chấp đã vượt 3 triệu tỷ đồng, chiếm tới 90% tổng tài sản đảm bảo.8 Tình trạng này có nghĩa là, nếu thị trường BĐS suy giảm giá trị đột ngột 20-30% (tương tự kịch bản Trung Quốc), 90% danh mục tài sản đảm bảo của ngân hàng này sẽ bị tái định giá giảm giá trị đồng thời, gây ra cú sốc vốn và thanh khoản cực lớn cho toàn bộ tổ chức.
Table 2: Tình hình Tín dụng và Rủi ro Bất động sản Việt Nam (2024-2025)
Chỉ số Quan trọng | Giá trị Định lượng (Tính đến 7/2024) | Tỷ trọng/Tăng trưởng | Hàm ý Rủi ro CRR |
Tổng Dư nợ Tín dụng BĐS | 4.08 Triệu Tỷ VNĐ | 23.68% Tổng Dư nợ 7 | Rủi ro hệ thống cao, dễ lây lan khi xảy ra suy thoái. |
Tăng trưởng Tín dụng BĐS (YTD) | – | 16.95% 7 | Tốc độ tích tụ rủi ro nhanh chóng. |
Tỷ lệ Nợ xấu BĐS (Hệ thống) | – | 2.43% 7 | Tỷ lệ NPL đang tăng, có thể chưa phản ánh đầy đủ rủi ro tiềm ẩn. |
Tỷ lệ Giá nhà/Thu nhập (VN) | 23.7 lần | Gấp 1.6 lần TBC Thế giới (14.6 lần) 7 | Định giá thị trường đã tách rời cơ sở kinh tế, báo hiệu bong bóng giá. |
4.2. Rủi ro Định giá và Khả năng Chi trả
Một chỉ báo quan trọng về sự tồn tại của bong bóng đầu cơ và rủi ro định giá quá mức là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình. Tại Việt Nam, chỉ số này lên tới 23.7 lần, trong khi mức trung bình của thế giới chỉ là 14.6 lần.7 Tỷ lệ quá cao này cho thấy giá nhà đã tách rời đáng kể so với khả năng chi trả thực tế của người dân, làm cho thị trường dễ bị tổn thương trước bất kỳ cú sốc kinh tế vĩ mô nào. Khi khả năng chi trả căng thẳng nghiêm trọng, nhu cầu thực giảm, dẫn đến giảm giá mạnh khi thị trường điều chỉnh.
Thêm vào đó, tốc độ tăng trưởng cho vay BĐS ở một số ngân hàng tư nhân trong nước rất nhanh (VIB tăng 275% và Kiên Long Bank tăng 172% tính đến Q3/2024).13 Các khoản vay được cấp phát trong giai đoạn tăng trưởng nóng này có khả năng dựa trên định giá tài sản thế chấp quá lạc quan hoặc có tỷ lệ LTV ban đầu cao. Điều này làm tăng mức độ rủi ro bị tái định giá (CRR) nếu thị trường bước vào giai đoạn suy thoái mạnh.
Các chuyên gia đã nhấn mạnh rằng việc giảm sự phụ thuộc quá mức vào vốn tín dụng ngân hàng là cần thiết. Khuyến nghị này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn thông qua trái phiếu, thu hút FDI, và phát triển các quỹ đầu tư BĐS, nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống khi nguồn vốn ngân hàng bị hạn chế hoặc CRR xảy ra.13
V. Khung Pháp lý Việt Nam về Định giá và Quản trị CRR
5.1. Quy định Hiện hành về Định giá Tài sản Đảm bảo
Khung pháp lý Việt Nam đã có các quy định về định giá tài sản trong những tình huống cụ thể. Ví dụ, Nghị định số 250/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thành lập Hội đồng định giá tài sản và trình tự, thủ tục định giá trong tố tụng hình sự, đồng thời đảm bảo tính độc lập của người tham gia định giá.14
Trong lĩnh vực ngân hàng, Thông tư của Ngân hàng Nhà nước cũng quy định về việc xác định giá trị và tỷ lệ quy đổi tài sản bảo đảm cho các khoản cho vay đặc biệt đối với tổ chức tín dụng được kiểm soát đặc biệt, trong đó có quy định về tỷ lệ quy đổi tài sản đảm bảo lên đến 120% cho một số loại tài sản.15
5.2. Thách thức trong Quản lý LTV và Hệ số Rủi ro
Tuy nhiên, các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào việc xác định giá trị thanh lý hoặc định giá ban đầu của tài sản thế chấp tại thời điểm cấp vay, hoặc trong các trường hợp đặc biệt (như xử lý tội phạm hoặc tái cơ cấu TCTD). Khung pháp lý vẫn còn thiếu các quy định mạnh mẽ về tái định giá tự động và thường xuyên (Proactive Revaluation) đối với toàn bộ danh mục cho vay khi thị trường BĐS trải qua suy thoái chu kỳ.
Việc thiếu các công cụ Vĩ mô-Thận trọng động, như giới hạn LTV động hoặc giới hạn DTI, làm cho hệ thống ngân hàng khó điều chỉnh kịp thời các thông số cho vay khi rủi ro thị trường tăng cao.10 Trong môi trường thị trường không rõ ràng, các ngân hàng thường có xu hướng duy trì định giá tài sản thế chấp nội bộ ở mức cao để tránh việc ghi nhận NPL gia tăng ngay lập tức. Hành động này che giấu rủi ro CRR thực tế và khiến hệ thống ngân hàng không xây dựng đủ đệm vốn cần thiết để đối phó với cú sốc giá. Sự không minh bạch trong việc tái định giá nội bộ là một rủi ro khai báo NPL (NPL reporting risk) đáng kể cần được giải quyết bằng các quy định bắt buộc về tần suất và tính độc lập của việc tái định giá trong chu kỳ kinh tế suy thoái.
VI. Khuyến nghị Chiến lược và Hành động Phòng ngừa cho Việt Nam
Để chủ động giảm thiểu rủi ro hệ thống từ CRR như bài học từ Trung Quốc, Việt Nam cần áp dụng một chiến lược đa tầng, kết hợp giữa các công cụ vĩ mô-thận trọng, quản trị rủi ro cấp tổ chức, và cải cách cấu trúc thị trường.
6.1. Đối với Ngân hàng Nhà nước (Chính sách Vĩ mô-Thận trọng)
A. Triển khai Giới hạn LTV Động (Dynamic LTV Caps):
Cần thiết lập giới hạn LTV tối đa đối với các khoản vay BĐS (đặc biệt là BĐS thương mại và BĐS đầu cơ). Giới hạn này cần được điều chỉnh linh hoạt theo chu kỳ thị trường. Khi có dấu hiệu định giá quá mức (như tỷ lệ giá nhà/thu nhập cao 23.7 lần 7), LTV cần được siết chặt để giảm đòn bẩy và ngăn chặn CRR tích tụ.
B. Tăng cường Hệ số Rủi ro Vốn (Risk Weight):
Ngân hàng Nhà nước nên yêu cầu các tổ chức tín dụng áp dụng hệ số rủi ro (RW) nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay có LTV cao. Theo khung tham chiếu an toàn vốn quốc tế, các khoản vay BĐS có LTV vượt quá 80% cần phải được gán RW là 100%.10 Việc tăng RW là cơ chế tự động buộc ngân hàng phải tăng đệm vốn dự trữ (RWA) để đối phó với rủi ro tổn thất lớn hơn do CRR.
C. Yêu cầu Stress Testing Định kỳ và Nghiêm ngặt:
Buộc các TCTD thực hiện Stress Test theo kịch bản cực đoan. Kịch bản này phải mô phỏng đồng thời sự sụt giảm giá BĐS sâu (ví dụ: 30-40%) và tác động của nó lên LTV của danh mục, khả năng tăng trưởng của NPL, và ảnh hưởng đến tỷ lệ CAR của ngân hàng.
D. Thiết lập Đệm Vốn Chống Chu kỳ Ngành (Sectoral CCyB):
Áp dụng Đệm Vốn Chống Chu kỳ (CCyB) theo ngành BĐS. Công cụ này tạo thêm vùng đệm vốn (Capital Buffer) bắt buộc cho các khoản vay BĐS trong thời kỳ tăng trưởng tín dụng nóng, giúp hệ thống hấp thụ cú sốc CRR tốt hơn khi thị trường điều chỉnh.10
Table 3: So sánh Công cụ Kiểm soát Rủi ro BĐS: TQ và Công cụ Đề xuất cho VN
Tiêu chí Kiểm soát | TQ: “Ba Lằn ranh Đỏ” (2020) | VN: Công cụ Vĩ mô-Thận trọng Đề xuất | Mục tiêu Chính |
Kiểm soát Nợ/LTV | Giới hạn nợ ròng/vốn chủ sở hữu. | Thiết lập LTV Cap Động và DTI Cap. | Kiểm soát Đòn bẩy và Ngăn chặn CRR tích tụ. |
Quản lý Định giá | Gián tiếp (thông qua khủng hoảng thanh khoản). | Tăng tần suất tái định giá độc lập và yêu cầu minh bạch hóa. | Đảm bảo giá trị tài sản thế chấp phản ánh đúng thị trường. |
Hỗ trợ Thanh khoản | Cơ chế “Danh sách Trắng”.1 | Đa dạng hóa kênh vốn dài hạn (Quỹ, Trái phiếu).13 | Giảm sự phụ thuộc rủi ro hệ thống vào vốn tín dụng ngân hàng. |
6.2. Đối với Hệ thống Ngân hàng Thương mại (Quản trị Rủi ro Tín dụng)
Ngân hàng thương mại cần chủ động cải thiện quy trình quản lý rủi ro vi mô.
Thứ nhất, Ngân hàng cần tăng cường Tần suất Tái Định giá (Revaluation Frequency) đối với tài sản thế chấp BĐS. Thay vì chỉ tái định giá khi NPL phát sinh, ngân hàng nên thiết lập quy trình tái định giá định kỳ (hàng quý hoặc nửa năm) đối với danh mục BĐS thế chấp, đặc biệt trong giai đoạn thị trường BĐS có dấu hiệu suy thoái.
Thứ hai, cần đảm bảo Tính Độc lập của Định giá bằng cách áp dụng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt cho các tổ chức định giá bên ngoài, tránh xung đột lợi ích hoặc định giá quá cao nhằm mục đích che giấu rủi ro.14
Thứ ba, Ngân hàng phải quản lý triệt để Rủi ro Tập trung Danh mục. Các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tài sản thế chấp BĐS chiếm 90% tổng tài sản đảm bảo cần phải xây dựng kế hoạch giảm thiểu rủi ro tập trung này, thiết lập giới hạn nội bộ nghiêm ngặt hơn đối với tỷ trọng BĐS trên tổng dư nợ để giảm thiểu tổn thất đồng thời khi CRR xảy ra.8
6.3. Cải cách Cấu trúc Thị trường BĐS
Để giải quyết tận gốc rễ rủi ro, cần có các cải cách cấu trúc thị trường.
Yêu cầu cấp thiết là giảm sự Phụ thuộc vào Tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Chính phủ cần thúc đẩy mạnh mẽ các kênh huy động vốn dài hạn bền vững hơn, bao gồm Quỹ đầu tư BĐS và thu hút đầu tư nước ngoài (FDI), nhằm cung cấp nguồn vốn ổn định cho ngành và giảm áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng.13
Đồng thời, cần giải quyết vấn đề Khả năng Chi trả (Affordability) bằng các chính sách vĩ mô nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp với thu nhập. Chỉ số giá nhà/thu nhập 23.7 lần là không bền vững.7 Nếu không giải quyết được vấn đề cơ bản này, mọi biện pháp quản lý rủi ro tín dụng chỉ là giải pháp tình thế. Mục tiêu chiến lược là đưa chỉ số này về mức bền vững hơn, gần với mức trung bình quốc tế (14-15 lần).
VII. Kết luận
Rủi ro tái định giá tài sản thế chấp BĐS (CRR) không phải là rủi ro thuần túy về giá trị, mà là rủi ro hệ thống (Systemic Risk) có khả năng gây ra cú sốc chất lượng tài sản nghiêm trọng trong hệ thống ngân hàng. Bài học từ Trung Quốc cho thấy sự sụp đổ của các đại gia BĐS đã nhanh chóng làm xói mòn hàng trăm tỷ USD giá trị tài sản đảm bảo, buộc ngân hàng phải đối diện với NPL gia tăng và áp lực vốn.
Với tỷ trọng tín dụng BĐS cao (23.68% tổng dư nợ) và chỉ số giá nhà/thu nhập đã vượt xa mức bền vững quốc tế (23.7 lần) 7, hệ thống tài chính Việt Nam hiện đang đối diện với các chỉ báo rủi ro tương tự. Sự tập trung tài sản thế chấp BĐS lên đến 90% tại một số ngân hàng lớn 8 cho thấy mức độ tổn thương cực kỳ cao trước một cú sốc giá đồng thời.
Để củng cố khả năng phòng vệ của hệ thống tài chính, việc triển khai đồng bộ các công cụ Vĩ mô-Thận trọng động, đặc biệt là giới hạn LTV linh hoạt và tăng cường Hệ số Rủi ro Vốn BĐS, là ưu tiên hàng đầu. Song song với đó, việc cải thiện tính độc lập và tần suất tái định giá tài sản thế chấp là bắt buộc để đảm bảo rằng giá trị tài sản đảm bảo được ghi nhận phản ánh đúng điều kiện thị trường, tránh việc che giấu NPL tiềm ẩn, và xây dựng đủ vùng đệm vốn cần thiết cho một nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng nhưng còn phụ thuộc nặng nề vào lĩnh vực BĐS.
Nguồn trích dẫn
- KHƠI DÒNG VỐN CHO DOANH NGHIỆP (*): “Giải cứu” bất động sản từ bài học Trung Quốc, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://nld.com.vn/kinh-te/khoi-dong-von-cho-doanh-nghiep-giai-cuu-bat-dong-san-tu-bai-hoc-trung-quoc-20221209213832803.htm
- Evergrande Delisted: China’s Biggest Property Sector Collapse | Vantage with Palki Sharma, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=fuz5MuYCQIw
- Chinese Banks See Modest Upgrade in Loan Quality as Property, Personal Lending Remain Risks – Yicai Global, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://www.yicaiglobal.com/news/chinese-banks-show-resilience-in-first-half-asset-quality-despite-real-estate-strains
- Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc phủ bóng sang ngân hàng | Báo điện tử Tiền Phong, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://tienphong.vn/khung-hoang-bat-dong-san-trung-quoc-phu-bong-sang-ngan-hang-post1625078.tpo
- China NPL – Market Report – Pepper Global, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://pepper-global.com/wp-content/uploads/China-NPL-Market-Report-_-2021-Q3.pdf
- China’s property bust won’t be fixed without the intervention of the state | East Asia Forum, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://eastasiaforum.org/2024/06/30/chinas-property-bust-wont-be-fixed-with-the-intervention-of-the-state/
- Chuyên gia kinh tế: Bất động sản phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng rất rủi ro! – DNSE, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://www.dnse.com.vn/senses/tin-tuc/chuyen-gia-kinh-te-bat-ong-san-phu-thuoc-vao-tin-dung-ngan-hang-rat-rui-ro-35133964
- Lượng bất động sản thế chấp tại một ngân hàng vượt 3 triệu tỷ đồng, chiếm 90% tổng tài sản bảo đảm – CafeF, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://cafef.vn/luong-bat-dong-san-the-chap-tai-mot-ngan-hang-vuot-3-trieu-ty-dong-chiem-90-tong-tai-san-bao-dam-18825092417011531.chn
- Collateral Risk Management, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://ww3.fca.gov/readingrm/exammanual/New%20Exam%20Manual/22.6.pdf
- Effects of Macroprudential Policies on Bank Lending and Credit Risks – PMC, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC8943354/
- Analysing China’s Real Estate Enterprises and Markets | Advances in Economics, Management and Political Sciences, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://www.ewadirect.com/proceedings/aemps/article/view/26938
- Chinese developer Modern Land becomes latest builder to default – Al Jazeera, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://www.aljazeera.com/economy/2021/10/26/chinese-developer-modern-land-becomes-latest-builder-to-default
- Rủi ro khi dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh – Báo Mới, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://baomoi.com/rui-ro-khi-du-no-tin-dung-bat-dong-san-tang-manh-c50705380.epi
- Chính phủ quy định trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/chinh-phu-quy-dinh-trinh-tu-thu-tuc-dinh-gia-tai-san-trong-to-tung-hinh-su-119250923221309298.htm
- Thông tư 13/2022/TT-NHNN – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, truy cập vào tháng 10 1, 2025, https://vbpl.vn/nganhangnhanuoc/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=156596