Hainan đã làm gì đúng và Phú Quốc có thể học gì để Khu kinh tế đặc biệt tạo ra tăng trưởng thật?

Khi nhắc đến Hainan, phần lớn nhà đầu tư Việt Nam sẽ nhớ ngay ba thứ:

miễn thuế, duty-free và đảo du lịch.

Nếu chỉ nhìn như vậy, tôi nghĩ chúng ta sẽ học sai bài học.

Hainan Free Trade Port không được xây dựng bằng một chính sách.

Nó được xây bằng một hệ thống chính sách có khả năng hỗ trợ lẫn nhau.

Thuế thấp khiến doanh nghiệp muốn đến. Cơ chế hải quan khiến hàng hóa lưu chuyển thuận lợi. Duty-free tạo thêm lý do để khách chi tiền. Chính sách nhân lực khiến chuyên gia có lý do ở lại. One-Stop Service giảm thời gian doanh nghiệp phải chờ. Hạ tầng giúp tất cả những thứ trên có thể vận hành.

Và quan trọng nhất:

tất cả cùng nằm trong một không gian đảo có ranh giới kinh tế tương đối rõ.

Đây mới là điều tôi cho rằng Phú Quốc nên nghiên cứu.

Không phải:

“Hainan có chính sách gì để chúng ta sao chép?”

Mà là:

Hainan đã ghép các chính sách lại với nhau như thế nào để một chính sách làm tăng hiệu quả của chính sách khác?

Đó là sự khác nhau giữa một khu có ưu đãi và một hệ sinh thái kinh tế đặc biệt.

Trước tiên phải nói rõ: Hainan và Phú Quốc không cùng quy mô

Đây là điều rất quan trọng trước khi so sánh.

Hainan Island có diện tích khoảng 33.900 km², còn dân số thường trú toàn tỉnh cuối năm 2024 khoảng 10,48 triệu người.

Nguồn: Hainan Provincial Government – Overview.

Phú Quốc nhỏ hơn rất nhiều.

Điều đó có nghĩa Hainan có thị trường nội địa lớn hơn, lực lượng lao động lớn hơn, khả năng tiêu dùng tại chỗ lớn hơn, cấu trúc đô thị phức tạp hơn và mức độ tích hợp vào nền kinh tế Trung Quốc sâu hơn rất nhiều.

Do đó, nếu ai nói:

“Phú Quốc sẽ trở thành Hainan thứ hai”

thì tôi không đồng ý.

Phú Quốc không cần trở thành Hainan thứ hai.

Phú Quốc cần hiểu:

cơ chế nào khiến Hainan hoạt động tốt, rồi chọn phần phù hợp với quy mô và lợi thế của chính mình.

Đó mới là cách học của một nhà đầu tư.

Bài học thứ nhất: lợi thế đảo chỉ có giá trị khi biến thành một cơ chế quản lý

Hainan chính thức vận hành island-wide special customs operations từ ngày 18/12/2025.

Cấu trúc được mô tả khá rõ: “first line” giữa Hainan và thị trường quốc tế được mở thuận lợi hơn; “second line” giữa Hainan và phần còn lại của Trung Quốc được quản lý; còn hàng hóa trong đảo được lưu chuyển thuận lợi hơn.

Nguồn: Hainan Free Trade Port – island-wide special customs operations.

Đây là điểm tôi thấy rất đáng chú ý.

Hainan không chỉ nói:

“Chúng tôi là đảo nên dễ kiểm soát.”

Họ biến lợi thế địa lý thành một kiến trúc hải quan thực tế.

Tức là biển không chỉ là cảnh quan.

Biển trở thành ranh giới kinh tế.

Đây là bài học trực tiếp cho Phú Quốc.

Phú Quốc cũng có lợi thế đảo.

Nhưng lợi thế đó chỉ có giá trị kinh tế khi được chuyển thành cơ chế hàng hóa, cơ chế hải quan, cơ chế phi thuế quan, logistics, cửa ngõ quốc tế và quy trình kiểm soát đủ hiệu quả.

Điều 53 của Luật Phát triển đô thị 2026 đã bắt đầu mở một hướng như vậy thông qua cơ chế khu phi thuế quan trong Khu kinh tế đặc biệt.

Điều đó chưa có nghĩa Phú Quốc sẽ có một mô hình giống Hainan.

Nhưng về mặt tư duy, có một điểm tương đồng rất rõ:

Đảo chỉ thực sự trở thành lợi thế kinh tế khi nhà nước biết dùng ranh giới tự nhiên để thiết kế một hệ thống giao thương đặc thù.

Bài học thứ hai: duty-free không phải ưu đãi cho khách du lịch — nó là một ngành kinh tế

Đây có lẽ là phần Hainan được biết đến nhiều nhất.

Nhưng cũng là phần dễ hiểu sai nhất.

Năm 2024, các cửa hàng offshore duty-free tại Hainan ghi nhận khoảng 5,68 triệu lượt mua sắm, với giá trị hàng hóa khoảng 30,94 tỷ nhân dân tệ.

Nguồn: Hainan Provincial Government – offshore duty-free data.

Sau khi cơ chế hải quan toàn đảo đi vào vận hành, duty-free tiếp tục tăng mạnh.

Từ 18/12/2025 đến 31/5/2026, doanh số offshore duty-free tại Hainan đạt khoảng 20,34 tỷ nhân dân tệ, với khoảng 2,74 triệu người mua; doanh số tăng khoảng 20,5% so với cùng kỳ.

Nguồn: Hainan – duty-free after island-wide customs operations.

Nhưng con số quan trọng không chỉ là doanh thu.

Điều đáng học nằm ở cách Hainan nhìn duty-free.

Họ không coi duty-free là:

một cửa hàng tại sân bay.

Họ dùng nó như một công cụ để xây:

international tourism and consumption center.

Tức là du lịch được nối với tiêu dùng.

Khách không chỉ ngủ ở khách sạn, ăn nhà hàng và đi tham quan.

Khách còn shopping, mua hàng cao cấp, sử dụng dịch vụ, tham gia giải trí, kéo dài thời gian ở lại và tăng tổng chi tiêu trên mỗi chuyến đi.

Đây là thay đổi rất lớn về cách tạo giá trị.

Nếu Phú Quốc chỉ tập trung tăng số khách: 8 triệu → 10 triệu → 12 triệu, thì cuối cùng đảo vẫn phải xây thêm khách sạn để phục vụ thêm khách.

Nhưng nếu Phú Quốc tăng được chi tiêu trên mỗi khách, nền kinh tế có thể tăng doanh thu mà không cần tăng khách với tốc độ tương ứng.

Đây là bài toán bền vững hơn.

Điều 54 trong Luật mới quy định riêng cơ chế cửa hàng miễn thuế trong KKT đặc biệt.

Theo tôi, nếu Phú Quốc triển khai được cơ chế này, câu hỏi không nên là:

“Khách được mua bao nhiêu?”

Mà phải là:

Phú Quốc có thể xây một nền kinh tế travel retail đủ hấp dẫn để shopping trở thành một lý do đến đảo hay không?

Hai cách đặt câu hỏi tạo ra hai kết quả hoàn toàn khác nhau.

Bài học thứ ba: thuế thấp chỉ hiệu quả khi doanh nghiệp có hoạt động thật

Hainan áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 15% cho doanh nghiệp đủ điều kiện thuộc ngành khuyến khích và có hoạt động thực chất tại Hainan.

Nguồn: Hainan – special tax arrangements.

Nhân lực cao cấp và nhân lực khan hiếm đủ điều kiện cũng có chính sách thuế thu nhập cá nhân đặc biệt.

Nhìn bề ngoài, đây là một cuộc cạnh tranh thuế.

Nhưng tôi đặc biệt chú ý tới cụm:

substantive operations.

Tức là doanh nghiệp phải có hoạt động thực sự.

Đây là một bài học rất quan trọng.

Nếu một đặc khu chỉ thu hút công ty đăng ký địa chỉ, dòng vốn đi qua hoặc doanh nghiệp lập pháp nhân chỉ để hưởng thuế, thì về dài hạn nó tạo rất ít việc làm, doanh thu địa phương, nhu cầu nhà ở, dịch vụ hay năng lực sản xuất.

Một KKT đặc biệt chỉ thực sự thành công khi doanh nghiệp:

đưa người vào, đưa hoạt động vào và tạo doanh thu tại địa phương.

Đây cũng là lý do tôi thấy Điều 48 trong Luật Việt Nam đáng chú ý.

Luật không chỉ nói chung chung về “thu hút đầu tư”. Nó đặt ra danh mục và quy mô vốn tương đối cao cho các nhà đầu tư chiến lược trong những ngành như du lịch cao cấp, logistics, hàng không, cảng, marina, y tế, giáo dục, kinh tế biển và công nghệ.

Nếu làm đúng, tư duy phải là:

không tìm nhà đầu tư có tiền nhất.

Mà tìm:

nhà đầu tư có khả năng vận hành một ngành kinh tế.

Đây là khác biệt rất lớn đối với bất động sản

Một tập đoàn mua 100 ha đất rồi giữ ở đó không tạo ra cùng giá trị với một tập đoàn xây khách sạn, tuyển 2.000 người, mở 500 phòng, mua hàng từ doanh nghiệp địa phương, thu hút khách quốc tế, trả lương, đóng thuế và kéo theo nhiều nhà cung cấp khác.

Hai dự án có thể cùng:

10.000 tỷ vốn đăng ký.

Nhưng tác động kinh tế hoàn toàn khác nhau.

Đây là lý do trong các bài trước tôi luôn nhấn mạnh:

vốn đăng ký không phải chỉ số cuối cùng.

Phú Quốc hiện có 326 dự án còn hiệu lực với hơn 508.660 tỷ đồng vốn đăng ký, nhưng mới có 58 dự án đi vào hoạt động theo báo cáo quý II/2026.

Nguồn: Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc.

Vì vậy câu hỏi cho giai đoạn tiếp theo không phải:

“Có thêm bao nhiêu tỷ USD đăng ký?”

Mà là:

Bao nhiêu vốn được biến thành tài sản vận hành?

Bài học thứ tư: One-Stop Service có thể quan trọng ngang ưu đãi thuế

Nếu tôi phải chọn một chính sách của Hainan mà Phú Quốc nên nghiên cứu kỹ nhất, tôi không chọn duty-free.

Tôi chọn:

One-Stop Service for Investment.

Hainan tích hợp nhiều hệ thống và cơ quan để hỗ trợ toàn bộ vòng đời đầu tư: tư vấn, đăng ký doanh nghiệp, ngân hàng, ngoại hối, xây dựng dự án, visa và giấy phép.

Theo thông tin chính thức, hệ thống giúp giảm mạnh việc khai biểu mẫu, số bước và thời gian phê duyệt trong các quy trình được tích hợp.

Nguồn: Hainan – One-Stop Service for Investment.

Đây là điểm rất nhiều nhà đầu tư cá nhân bỏ qua.

Một doanh nghiệp không chỉ tính:

thuế bao nhiêu?

Họ còn tính:

mất bao lâu?

Nếu một dự án phải chờ 4 năm để triển khai thì ưu đãi thuế ở năm thứ 5 chưa chắc bù được bốn năm chi phí vốn.

Đây chính xác là luận điểm của Bài 02 trong chuỗi của chúng ta.

Điều 45 của Luật mới tạo khả năng rút ngắn một phần quá trình quy hoạch trong KKT đặc biệt.

Nếu sau này Phú Quốc kết hợp được:

quy hoạch nhanh hơn + phân quyền mạnh hơn + thủ tục đầu tư tập trung hơn

thì đây mới là thứ tạo ra lợi thế cạnh tranh thực sự.

Không phải logo “Special Economic Zone”.

Bài học thứ năm: Hainan không chỉ xây một nền kinh tế du lịch

Đây là điểm tôi thấy Phú Quốc cần đặc biệt chú ý.

Hainan có du lịch rất mạnh.

Năm 2025, Hainan ghi nhận khoảng 106 triệu lượt khách, tổng chi tiêu du lịch khoảng 225,4 tỷ nhân dân tệ.

Nguồn: Hainan tourism 2025.

Nhưng Hainan không định nghĩa tương lai của mình bằng resort.

Hainan FTP đồng thời phát triển thương mại, dịch vụ hiện đại, công nghệ, deep-sea economy, aerospace, seed breeding, green economy và digital economy.

Phú Quốc hiện có du lịch – dịch vụ là trụ cột rất lớn.

Đó là một thành tựu.

Nhưng cũng là một mức độ tập trung đáng chú ý.

Nếu Phú Quốc muốn phát triển thành KKT đặc biệt, theo tôi mục tiêu không nên là:

“du lịch mạnh hơn.”

Mà phải là:

“du lịch vẫn mạnh, nhưng không còn là nguồn doanh thu duy nhất.”

Hainan thành công vì 5 bánh răng quay cùng nhau

Tôi hình dung Hainan như một cỗ máy có năm bánh răng:

CUSTOMS → TAX → TALENT → CONSUMPTION → BUSINESS ENVIRONMENT

Hải quan tạo điều kiện cho hàng hóa.

Thuế tạo động lực cho doanh nghiệp và nhân lực.

Nhân lực làm cho doanh nghiệp có thể vận hành.

Duty-free và tiêu dùng tạo doanh thu.

Môi trường đầu tư giúp tất cả được triển khai nhanh hơn.

Nếu lấy một bánh răng ra khỏi hệ thống, cỗ máy vẫn chạy nhưng chạy kém hơn.

Đây là bài học quan trọng nhất cho Phú Quốc.

Tôi không muốn thấy Phú Quốc chỉ lấy duty-free rồi kỳ vọng trở thành Hainan.

Hoặc chỉ lấy thuế thấp rồi kỳ vọng doanh nghiệp quốc tế sẽ đến.

Hoặc chỉ xây sân bay lớn rồi kỳ vọng nền kinh tế quốc tế tự hình thành.

Các yếu tố đó phải nối được với nhau.

Phú Quốc hiện đang có gì và còn thiếu gì?

Tôi cho rằng điểm khác biệt quan trọng nhất nằm ở quy mô thị trường.

Hainan có một lợi thế Phú Quốc không thể sao chép:

một thị trường nội địa Trung Quốc cực lớn phía sau.

Phú Quốc không có thị trường nội địa cùng quy mô.

Vì vậy mô hình Phú Quốc phải quốc tế hơn.

Phải dựa nhiều hơn vào khách nước ngoài, chuyên gia, nhà đầu tư, doanh nghiệp, khách lưu trú dài hạn và kết nối với Đông Nam Á.

Đây cũng là lý do Phú Quốc không nên sao chép duty-free Hainan theo quy mô

Nếu nhìn 30,94 tỷ nhân dân tệ doanh số duty-free năm 2024 của Hainan và nghĩ:

“Phú Quốc cũng có thể làm vài tỷ USD duty-free”

thì quá sớm.

Hainan có thị trường tiêu dùng Trung Quốc phía sau.

Phú Quốc không có.

Do đó travel retail tại Phú Quốc phải được thiết kế khác.

Theo tôi, nó phải gắn với:

international arrivals + resort + entertainment + MICE + marina + wellness + luxury retail.

Tức là duty-free không đứng riêng.

Nó trở thành một phần của toàn bộ hành trình khách quốc tế.

Khách đến sân bay. Ở resort. Đi conference. Chơi casino. Đi marina. Ăn uống. Shopping. Bay về.

Mỗi điểm trong hành trình đó tạo thêm doanh thu.

Đó là cách Phú Quốc có thể xây consumption ecosystem phù hợp với quy mô của mình.

Phú Quốc cũng không nên học một điều: tăng trưởng bằng mọi giá

Một điểm nữa phải nói rõ.

Đặc khu thành công không có nghĩa:

xây càng nhiều càng tốt.

Phú Quốc là đảo nhỏ.

Tài nguyên nước, rác, nước thải, bờ biển, rừng và giao thông đều có giới hạn.

Chính việc các dự án phục vụ APEC 2027 phải đầu tư lớn vào giao thông, môi trường, nước và đô thị cho thấy những giới hạn vật lý này đang là vấn đề thực tế.

Do đó bài học từ Hainan không phải:

“mở càng nhiều càng tốt.”

Mà là:

Mở đúng thứ mà hạ tầng và môi trường có khả năng hấp thụ.

Đây là chỗ nhà đầu tư phải đặc biệt tỉnh táo.

Nếu tổng cung khách sạn, retail và BĐS chạy nhanh hơn cầu thật, chính sách tốt vẫn có thể dẫn tới dư cung.

Tôi thấy Luật Việt Nam đã bắt đầu có đủ “mảnh ghép”

Đây là phần tôi thấy thú vị nhất khi đặt Luật Phát triển đô thị 2026 cạnh mô hình Hainan.

Các mảnh ghép đã xuất hiện:

Điều 48 — nhà đầu tư chiến lược và ưu đãi đầu tư.

Điều 51 — nhân lực, nhà ở, y tế, giáo dục và chuyên gia.

Điều 52 — kinh tế biển.

Điều 53 — khu phi thuế quan, giao dịch thương mại và một số cơ chế liên quan ngân hàng, ngoại tệ.

Điều 54 — cửa hàng miễn thuế.

Nhìn từng Điều thì mỗi phần có vẻ độc lập.

Nhưng nhìn như một nhà đầu tư, có thể ghép thành:

Investor → Talent → Trade → Consumption → Marine Economy

Tức là cấu trúc bắt đầu giống một hệ sinh thái.

Điều còn thiếu không nằm trong việc:

có thêm Điều luật.

Điều quyết định sẽ nằm ở:

cách các Điều luật này được nối vào thực tế.

Nếu tôi là nhà đầu tư chiến lược đang nhìn Phú Quốc

Tôi sẽ không hỏi đầu tiên:

“Giá đất hiện bao nhiêu?”

Tôi sẽ hỏi:

Quy hoạch chung sẽ như thế nào?

Tôi được quyết định thủ tục ở đâu?

Thời gian phê duyệt thực tế là bao nhiêu?

Tôi tuyển chuyên gia nước ngoài có dễ không?

Gia đình của họ sống ở đâu?

Có trường và bệnh viện đủ tốt không?

Hàng hóa nhập vào có cơ chế gì?

Duty-free vận hành như thế nào?

Tôi có thể chuyển tiền và thanh toán ra sao?

Sân bay có đường bay quốc tế nào?

Khách của tôi đến từ đâu?

Tôi có thể tạo doanh thu quanh năm hay chỉ bốn tháng cao điểm?

Đó là những câu hỏi của capital.

Và khi capital được trả lời tốt, đất mới tăng giá vì nền kinh tế bên trên nó tăng giá trị.

Từ góc độ BĐS, nếu học Hainan đúng cách thì nhóm nào có thể hưởng lợi?

Tôi không cho rằng nhóm hưởng lợi lớn nhất là:

đất xa trung tâm chỉ vì “Phú Quốc sắp thành đặc khu”.

Nếu hệ thống kinh tế đặc biệt hình thành thực sự, tôi nghiêng về các nhóm tạo ra hoặc phục vụ dòng tiền:

commercial real estate, serviced residence, long-stay housing, hotel operations, international retail, healthcare & wellness, education, marina, logistics, business services và property management.

Tức là:

càng nhiều người và doanh nghiệp hoạt động quanh năm, những tài sản có khả năng phục vụ nhu cầu thường xuyên càng có giá trị.

Đây là logic mà Hainan cho chúng ta thấy.

Dự báo của tôi: nếu thành công, Phú Quốc sẽ không giống Hainan — nhưng có thể giống Hainan ở một điểm

Tôi không kỳ vọng Phú Quốc có 100 triệu khách, 10 triệu dân hay hàng tỷ USD duty-free giống Hainan.

Không cần.

Điều tôi muốn thấy giống Hainan là một thứ khác:

mỗi cơ chế làm mạnh thêm một cơ chế khác.

Sân bay kéo khách quốc tế.

Duty-free làm tăng chi tiêu.

Y tế – giáo dục giữ chuyên gia.

Chuyên gia giúp doanh nghiệp vận hành.

Doanh nghiệp tạo việc làm.

Việc làm tạo cư dân.

Cư dân tạo cầu nhà ở.

Marina tạo dịch vụ biển.

Logistics hỗ trợ thương mại.

Quy hoạch nhanh làm vốn quay nhanh hơn.

Khi đó sẽ hình thành một vòng:

INFRASTRUCTURE → PEOPLE → BUSINESS → CONSUMPTION → CAPITAL → MORE INFRASTRUCTURE

Đây mới là một nền kinh tế.

Không phải một thị trường đất.

Những chỉ số tôi sẽ theo dõi để biết Phú Quốc có đang đi đúng hướng hay không

Nếu các chỉ số này cải thiện, tôi sẽ nâng kỳ vọng.

Nếu chỉ có tin đặc khu, lễ ký kết, giá đất tăng nhưng những chỉ số trên không đổi, tôi sẽ thận trọng.

Đó là sự khác nhau giữa:

story

và

economy.

Hainan không cho Phú Quốc một công thức. Hainan cho Phú Quốc một nguyên tắc

Nếu phải rút bài học Hainan xuống một câu, tôi sẽ nói:

Một Khu kinh tế đặc biệt không thành công vì có nhiều ưu đãi. Nó thành công khi các ưu đãi tạo thành một hệ thống khiến người, hàng hóa và vốn có lý do đi vào — và ở lại.

Hainan dùng hải quan, thuế, duty-free, nhân lực, thủ tục và hạ tầng để tạo hệ thống đó.

Luật Phát triển đô thị 2026 cho thấy Việt Nam cũng bắt đầu đặt nhiều mảnh ghép tương tự lên bàn.

Nhưng giữa:

“có cơ chế”

và

“cơ chế tạo ra nền kinh tế”

là một khoảng cách rất lớn.

Phú Quốc đã có đảo, sân bay, thương hiệu, khách quốc tế, vốn đầu tư và hạ tầng đang xây.

Thứ cần chứng minh ở giai đoạn tiếp theo là:

khả năng kết nối những tài sản đó thành một hệ thống vận hành.

Nếu làm được, Phú Quốc không cần trở thành Hainan thứ hai.

Nó có thể trở thành:

một mô hình kinh tế đảo rất riêng của Việt Nam.

Và đối với nhà đầu tư, đó mới là câu chuyện đáng để đặt cược dài hạn.

Nguồn và phương pháp

Phần về cơ chế Khu kinh tế đặc biệt Việt Nam dựa trên Chương III Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16, đặc biệt các Điều 48, 51, 52, 53 và 54 trong tài liệu gốc của chuyên đề.

Phần Hainan sử dụng thông tin công khai của Chính quyền tỉnh Hainan về island-wide special customs operations, One-Stop Service for Investment, chính sách thuế, du lịch và offshore duty-free. Các số liệu được sử dụng để phân tích cơ chế vận hành, không nhằm dự báo Phú Quốc sẽ đạt quy mô tương đương.

Các nhận định liên quan tới bất động sản, dòng vốn và lĩnh vực hưởng lợi là phân tích đầu tư, không phải dự báo chính thức hoặc khuyến nghị mua bán tài sản cụ thể.