Khu kinh tế đặc biệt Phú Quốc: Vì sao đảo này có những lợi thế mà nhiều đặc khu phải mất hàng chục năm mới xây được?

Khi nói đến Khu kinh tế đặc biệt, thị trường bất động sản thường phản ứng bằng một câu hỏi rất nhanh:

Đất sẽ tăng bao nhiêu?

Tôi cho rằng đó lại là câu hỏi nên đặt sau cùng.

Nếu đã từng quan sát những khu kinh tế tự do, free port hay đặc khu tại Trung Quốc, Hàn Quốc, Indonesia, UAE…, điều dễ nhận thấy là hai chữ “đặc biệt” chưa bao giờ tự tạo ra giá trị.

Có những khu vực được trao rất nhiều ưu đãi nhưng phát triển chậm. Ngược lại, những mô hình thành công thường sở hữu trước một số lợi thế cấu trúc rất khó sao chép: vị trí, cửa ngõ quốc tế, khả năng kiểm soát dòng hàng hóa, thị trường đủ lớn và một hệ sinh thái doanh nghiệp đã hình thành.

Đặt Phú Quốc vào cách nhìn đó, câu hỏi thú vị hơn là:

Nếu Việt Nam thực sự muốn xây dựng một Khu kinh tế đặc biệt có khả năng kết nối quốc tế, Phú Quốc đang có sẵn những gì?

Và đây là điểm tôi cho rằng rất đáng để nhà đầu tư nghiên cứu.

Điều 43 vô tình cho chúng ta một “bộ lọc” rất rõ

Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 đã dành riêng Chương III cho Khu kinh tế đặc biệt.

Điều 43 quy định một xã, phường hoặc đặc khu được công nhận là Khu kinh tế đặc biệt phải đáp ứng ba nhóm điều kiện: có vị trí chiến lược; có cảng hàng không quốc tế hoặc cảng biển loại I trở lên; và có không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát cùng quy mô dân số, diện tích tự nhiên phù hợp. Việc đáp ứng điều kiện không làm khu vực tự động trở thành KKT đặc biệt; Chính phủ vẫn phải thực hiện việc công nhận sau khi có chủ trương của cấp có thẩm quyền.

Nguồn văn bản: Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16.

Tôi đặc biệt chú ý đến cụm:

“không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát”.

Đây không phải một chi tiết kỹ thuật.

Nó chính là một trong những nguyên nhân khiến đảo thường có lợi thế đặc biệt khi xây dựng những mô hình kinh tế mở.

Theo thông tin công bố của chính quyền địa phương, Phú Quốc có diện tích tự nhiên khoảng 575 km², gồm đảo chính và hơn 20 đảo lớn nhỏ; một nguồn cập nhật năm 2026 ghi nhận quy mô dân số khoảng 153.510 người. Nguồn: Cổng thông tin Đặc khu Phú Quốc.

Ranh giới tự nhiên bằng biển tạo ra một điều mà một khu kinh tế nằm sâu trong đất liền khó có được:

một đường biên kinh tế tương đối rõ.

Lợi thế thứ nhất: Phú Quốc là một “sandbox” tự nhiên

Hãy nhìn sang Hainan.

Điểm mạnh của Hainan Free Trade Port không chỉ nằm ở ưu đãi thuế.

Một thành phần cốt lõi trong mô hình của họ là cơ chế hải quan đặc biệt trên phạm vi toàn đảo. Chính quyền Hainan mô tả hệ thống chính sách bằng ba trụ cột: zero tariffs – low tax rates – simplified tax system. Nhiều nhóm hàng hóa nhập vào Hainan được hưởng chính sách thuế quan đặc biệt; doanh nghiệp thuộc ngành khuyến khích được áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 15%, còn nhân lực chất lượng cao đủ điều kiện cũng có chính sách thuế thu nhập cá nhân đặc biệt.

Nguồn tham khảo: Hainan Free Trade Port – Special tax system arrangements.

Nhưng để những chính sách đó vận hành được, trước tiên phải xác định được:

đâu là bên trong khu vực và đâu là bên ngoài.

Đảo giải quyết vấn đề này khá tự nhiên.

Đây là lý do tôi cho rằng địa lý Phú Quốc không chỉ là tài nguyên du lịch.

Địa lý cũng là một tài sản thể chế.

Nếu một ngày Việt Nam muốn thử nghiệm sâu hơn các cơ chế liên quan đến khu phi thuế quan, duty-free, hàng hóa, hải quan hoặc một số mô hình thương mại mới, việc triển khai trên một hòn đảo có các cửa ngõ vào – ra rõ ràng có logic quản lý tốt hơn rất nhiều.

Đây là lợi thế mà không thể xây thêm bằng tiền.

Lợi thế thứ hai: Phú Quốc đã có khách hàng quốc tế trước khi có KKT đặc biệt

Rất nhiều khu kinh tế được xây theo trình tự:

làm hạ tầng → đưa ưu đãi → tìm doanh nghiệp → tìm người đến.

Phú Quốc đang ở tình thế khá khác.

Người đã đến trước.

Năm 2025, Phú Quốc đón khoảng 8,3 triệu lượt khách, trong đó khoảng 1,86 triệu lượt là khách quốc tế. Lượng khách quốc tế tăng 93,62% so với năm trước. Nguồn: Cổng thông tin Đặc khu Phú Quốc.

Đặt cạnh dân số hiện tại khoảng 153.510 người sẽ thấy quy mô dòng người lớn đến mức nào.

Chỉ để hình dung tương quan, 8,3 triệu lượt khách tương đương khoảng 54 lượt khách/năm trên mỗi cư dân hiện hữu. Riêng lượng khách quốc tế tương đương hơn 12 lần dân số thường trú.

Đương nhiên đây chỉ là phép so sánh dòng lượt khách với dân số, không phải 54 người khác nhau cho mỗi cư dân.

Nhưng với một nhà đầu tư, nó nói lên một điều rất quan trọng:

Phú Quốc đã có một lượng cầu ngoại sinh cực lớn so với quy mô dân cư tại chỗ.

Khách hàng đã biết đến Phú Quốc. Hãng bay đã biết Phú Quốc. Các tập đoàn khách sạn quốc tế đã biết Phú Quốc. Các nền tảng booking quốc tế đã biết Phú Quốc.

Việc tiếp theo không còn đơn thuần là “đưa khách đến đảo”.

Bài toán khó hơn là:

làm thế nào để một người đến Phú Quốc tiêu nhiều hơn, ở lâu hơn, quay lại thường xuyên hơn và cuối cùng có thể chọn Phú Quốc để sống hoặc kinh doanh.

Đây chính là bước chuyển mà Jeju đã cố gắng thực hiện.

Bài học Jeju: từ “đảo du lịch” sang nơi con người có thể sống và làm việc

Khi nghiên cứu Jeju Free International City, tôi thấy có một tư duy rất đáng chú ý.

Khung phát triển của Jeju xoay quanh ba dòng chảy:

People – Commodities – Capital.

Tức là tạo điều kiện thuận lợi hơn cho con người, hàng hóa và vốn di chuyển. Các chính sách liên quan gồm miễn/đơn giản hóa thị thực, cư trú dài hạn cho người nước ngoài, duty-free và tự do hóa một số giao dịch ngoại hối.

Nguồn: Invest Korea – Jeju Free International City.

Các Jeju Investment Promotion Zones cũng không chỉ dành cho khách sạn. Danh mục còn gồm trường quốc tế, cơ sở y tế, R&D, công nghệ cao, marina và nhiều ngành dịch vụ khác. Nguồn: Invest Korea – Jeju Investment Promotion Zone.

Đây là bài học rất đáng để Phú Quốc suy nghĩ.

Du lịch có thể khiến một người đến Phú Quốc 4 ngày.

Nhưng trường quốc tế, bệnh viện tốt, dịch vụ chuyên nghiệp, kết nối quốc tế và môi trường sống tốt mới có thể khiến một gia đình ở đây 4 năm.

Hai mô hình đó tạo ra hai loại nền kinh tế hoàn toàn khác nhau.

Một bên tiêu tiền theo chuyến đi.

Một bên tạo: nhu cầu nhà ở → trường học → y tế → F&B → phương tiện → quản lý tài sản → văn phòng → dịch vụ tài chính → tiêu dùng thường xuyên.

Đối với BĐS, lớp cầu thứ hai có giá trị bền vững hơn rất nhiều.

Lợi thế thứ ba: Phú Quốc đã có một cửa ngõ quốc tế thật sự

Một Khu kinh tế đặc biệt muốn quốc tế hóa mà không có khả năng đưa con người và hàng hóa ra vào thuận tiện thì rất khó phát triển.

Phú Quốc đã có Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc.

Theo quy hoạch đã công bố, sân bay được định hướng đạt khoảng 10 triệu hành khách/năm vào năm 2030 và khoảng 18 triệu hành khách/năm đến năm 2050. Nguồn: Cổng thông tin Đặc khu Phú Quốc.

Hiện một dự án mở rộng sân bay cũng đang được triển khai phục vụ APEC 2027 cùng nhiều hạng mục hạ tầng khác.

Đừng nhìn sân bay chỉ dưới góc độ:

“Khách du lịch sẽ đông hơn.”

Sân bay là một phần của economic infrastructure.

Một giám đốc khách sạn người Singapore. Một chuyên gia quản lý Hàn Quốc. Một nhà đầu tư từ Hong Kong. Một bác sĩ nước ngoài. Một doanh nhân đang ở Bangkok.

Nếu phải mất 10–15 giờ để tiếp cận Phú Quốc thì khả năng họ lựa chọn sinh sống, làm việc hoặc đặt hoạt động kinh doanh tại đây giảm mạnh.

Nếu mạng bay quốc tế trực tiếp tiếp tục mở rộng, khoảng cách kinh tế giữa Phú Quốc và các trung tâm châu Á sẽ co lại.

Trong nền kinh tế dịch vụ cao cấp, thời gian di chuyển chính là một phần chi phí kinh doanh.

Jebel Ali cho thấy: đặc khu phải giải quyết một vấn đề kinh doanh

Jebel Ali Free Zone – JAFZA tại Dubai là một ví dụ rất khác Phú Quốc nhưng lại có một bài học rất đáng nhớ.

JAFZA nằm cạnh một trong những cảng biển quan trọng của khu vực và xây toàn bộ hệ sinh thái doanh nghiệp quanh lợi thế kết nối đó, bao gồm cả dịch vụ hải quan tại chỗ.

Theo JAFZA, hiện có hơn 11.000 doanh nghiệp hoạt động trong khu và khoảng 160.000 việc làm được hỗ trợ bởi các doanh nghiệp đăng ký tại đây. Nguồn: Jebel Ali Free Zone – Why JAFZA.

JAFZA không thành công vì Dubai gọi nó là “Free Zone”.

Nó thành công vì doanh nghiệp có thể trả lời rất rõ:

Tại sao tôi phải đặt doanh nghiệp của mình ở đây?

Cảng ở cạnh bên. Logistics thuận lợi. Thủ tục tập trung. Kết nối quốc tế tốt. Vốn và nhân lực di chuyển thuận tiện.

Đây cũng chính là câu hỏi mà Phú Quốc phải trả lời nếu đi theo con đường KKT đặc biệt.

Nếu câu trả lời vẫn chỉ là:

“vì Phú Quốc đẹp và nhiều khách du lịch”

thì chưa đủ.

Lợi thế thứ tư: Phú Quốc không bắt đầu từ con số 0 về vốn đầu tư

Đến hết quý II/2026, Khu kinh tế Phú Quốc có 326 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đăng ký trên 508.660 tỷ đồng, sử dụng hơn 10.549 ha đất.

Trong đó 58 dự án đã đi vào hoạt động. Nguồn: Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc.

Con số này rất đáng để suy nghĩ.

Nếu chỉ tính theo số lượng, khoảng 18% dự án đã đi vào hoạt động. Tất nhiên đây không phải thước đo hoàn hảo về tiến độ vì quy mô và thời điểm cấp phép từng dự án khác nhau.

Nhưng nó cho thấy một vấn đề:

Phú Quốc có lẽ không thiếu vốn quan tâm. Phú Quốc cần tăng khả năng biến vốn quan tâm thành tài sản vận hành.

Đây là hai chuyện hoàn toàn khác nhau.

Trong 20 năm qua, rất nhiều nhà đầu tư đã tin vào Phú Quốc. Đất đã được giao. Dự án đã được phê duyệt. Vốn đã đăng ký.

Điều thị trường cần ở chu kỳ tiếp theo không đơn thuần là thêm những con số vốn đăng ký lớn.

Điều đáng theo dõi hơn là:

tỷ lệ vốn thực sự giải ngân, số dự án hoàn thành và doanh thu thực tế tạo ra từ những tài sản đó.

6 tháng đầu năm 2026, các nhà đầu tư trong Khu kinh tế Phú Quốc đã giải ngân khoảng 31.603 tỷ đồng, tương đương khoảng 53% kế hoạch năm, theo báo cáo của Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc.

Lợi thế thứ năm: một lượng hạ tầng rất lớn đang được xây trước cơ chế mới

APEC 2027 tạo ra một tình thế khá đặc biệt.

Phú Quốc hiện có 21 dự án phục vụ APEC với tổng mức đầu tư hơn 137.138 tỷ đồng. Nguồn: Cổng thông tin Đặc khu Phú Quốc.

Nếu đặt cạnh tổng vốn đăng ký hơn 508.660 tỷ của toàn bộ 326 dự án Khu kinh tế hiện hữu, quy mô nhóm dự án APEC tương đương khoảng 27% con số đó.

Hai tập số liệu có bản chất khác nhau và có thể có phần giao nhau nên không thể cộng trực tiếp.

Nhưng phép so sánh giúp hình dung một điều:

đây không còn là vài tuyến đường chỉnh trang phục vụ hội nghị.

Một lượng vốn rất lớn đang được dùng để xử lý những hạ tầng cơ bản của đảo: sân bay, giao thông, nước sạch, nước thải, môi trường, không gian hội nghị và đô thị.

Đặc khu Phú Quốc cũng nhìn nhận APEC như một cơ hội để giải quyết các điểm nghẽn về hạ tầng, môi trường và không gian phát triển đô thị.

Đây là điều nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý.

Bởi một cơ chế kinh tế tốt nhưng hạ tầng yếu sẽ mất nhiều năm mới phát huy tác dụng.

Phú Quốc có khả năng bước vào tình huống ngược lại:

hạ tầng được nâng cấp mạnh trước, sau đó nếu thể chế tiếp tục được mở thì hai yếu tố có thể cộng hưởng.

Nhưng Batam nhắc chúng ta một điều: có lợi thế chưa đủ

Nếu chỉ đọc đến đây, rất dễ đi đến kết luận:

Phú Quốc chắc chắn sẽ thành công.

Tôi không nghĩ như vậy.

Batam tại Indonesia là một trường hợp đáng học.

Năm 2025, kinh tế Batam tăng 6,76%, còn vốn đầu tư thực hiện theo số liệu LKPM đạt 44,01 nghìn tỷ rupiah, tăng 72,83% so với năm trước. BP Batam gắn kết quả này với quá trình cải cách quy định và nâng cấp hạ tầng đầu tư.

Nguồn: BP Batam.

Bài học không nằm ở con số tăng trưởng.

Bài học là:

Nhà đầu tư không quan tâm khu vực được gọi tên gì. Họ quan tâm việc kinh doanh có dễ hơn hay không.

Nếu một dự án ở Khu kinh tế đặc biệt vẫn mất số năm tương tự để xử lý quy hoạch, đất đai, xây dựng và môi trường thì giá trị của chữ “đặc biệt” sẽ giảm đi rất nhiều.

Đây là lý do tôi sẽ theo dõi chất lượng thực thi nhiều hơn tên gọi.

Phú Quốc đang có một tổ hợp lợi thế khá hiếm

Nhìn qua những mô hình quốc tế, tôi cho rằng lợi thế của Phú Quốc không nằm ở một yếu tố riêng lẻ mà ở việc nhiều điều kiện đang cùng tồn tại trên một không gian tương đối nhỏ:

1. Địa lý đảo tạo ra ranh giới tự nhiên và khả năng kiểm soát tốt hơn.
2. Sân bay quốc tế đã hiện hữu, không phải hạ tầng nằm trên bản vẽ.
3. Dòng khách quốc tế đã có thật, với 1,86 triệu lượt chỉ trong năm 2025.
4. Một nền vốn đầu tư lớn đã hình thành, với hơn 508.660 tỷ đồng vốn đăng ký trong Khu kinh tế hiện tại.
5. Chu kỳ đầu tư hạ tầng rất lớn đang diễn ra trước APEC 2027.

Điểm hiếm nằm ở sự kết hợp của năm yếu tố này.

Một đảo đẹp có thể xây resort.

Một sân bay có thể đưa khách đến.

Một ưu đãi thuế có thể thu hút một vài doanh nghiệp.

Nhưng khi đảo + sân bay + khách quốc tế + vốn đầu tư + cải cách thể chế cùng xuất hiện, nó mới có khả năng tạo ra một nền kinh tế đảo quốc tế.

Nhà đầu tư BĐS nên hiểu điều này như thế nào?

Đây là chỗ tôi muốn thận trọng nhất.

Không nên biến luận điểm trên thành “mua đất Phú Quốc vì sắp có KKT đặc biệt”.

Đó là cách suy luận quá ngắn.

Nếu chu kỳ tiếp theo thực sự xảy ra, dòng tiền đầu tiên có thể không chảy vào đất đầu cơ.

Nó có thể chảy vào: khách sạn đang vận hành, nhà ở dài hạn cho chuyên gia, thương mại, F&B, bán lẻ, logistics, y tế, giáo dục, dịch vụ marina, văn phòng và những bất động sản nằm đúng nơi người ta thực sự sống – làm việc – tiêu tiền.

Sau đó giá trị đất mới phản ánh sự thay đổi của nền kinh tế bên trên nó.

Một thửa đất nông nghiệp không có khả năng khai thác và một tài sản thương mại nằm trên một dòng người mới hình thành là hai câu chuyện đầu tư hoàn toàn khác nhau, dù cùng nằm trên Phú Quốc.

Đó là lý do trong chu kỳ này tôi sẽ ưu tiên:

dòng tiền trước – giá đất sau.

Phú Quốc có lợi thế. Nhưng lợi thế chỉ trở thành giá trị khi được “kích hoạt”

Hainan cho thấy giá trị của một hòn đảo khi có hệ thống hải quan và chính sách riêng.

Jeju cho thấy muốn xây nền kinh tế quốc tế phải thu hút cả người – hàng hóa – vốn, không chỉ khách du lịch.

Batam cho thấy hạ tầng phải đi cùng cải cách thủ tục.

Jebel Ali cho thấy doanh nghiệp phải có một lý do kinh tế rất cụ thể để chọn đặt hoạt động tại đặc khu.

Phú Quốc đang có một điểm xuất phát không tệ:

đảo đã nổi tiếng, sân bay đã hoạt động, khách đã đến, vốn đã vào và hạ tầng đang được xây.

Thứ cần chứng minh trong vài năm tới không phải Phú Quốc có đủ hấp dẫn hay không.

Mà là:

Việt Nam có biến được những lợi thế tự nhiên đó thành một hệ thống kinh tế đủ cạnh tranh để doanh nghiệp, chuyên gia và dòng vốn quốc tế lựa chọn Phú Quốc hay không.

Nếu câu trả lời là có, đó mới là thay đổi lớn nhất.

Và khi đó, câu chuyện đáng quan tâm của Phú Quốc sẽ không còn chỉ là giá một mét vuông đất.

Nó sẽ là giá trị của cả một nền kinh tế trên đảo.

Ghi chú nguồn và phương pháp

Bài phân tích dựa trên Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16; dữ liệu công khai của UBND Đặc khu Phú Quốc và Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc; đồng thời tham chiếu các mô hình Hainan Free Trade Port, Jeju Free International City, Batam Free Trade Zone và Jebel Ali Free Zone. Các so sánh quốc tế nhằm rút ra bài học về cấu trúc và vận hành, không hàm ý Phú Quốc sẽ hoặc nên sao chép nguyên mẫu bất kỳ mô hình nào.