Quy hoạch Núi Ông Quán Phú Quốc – Điều chỉnh 1/2000 và quy hoạch 1/500 mới

Khu vực Núi Ông Quán tại An Thới, Phú Quốc là một trong những khu vực có thay đổi quy hoạch đáng chú ý trong năm 2025. Ngày 27/6/2025, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành Quyết định số 1982/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô thị An Thới tỷ lệ 1/2000, quy mô điều chỉnh khoảng 25,39 ha.

Ngay sau đó, ngày 30/6/2025, Quy hoạch chi tiết Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tại Quyết định số 2135/QĐ-UBND. Vì vậy, khi tìm hiểu khu vực này cần phân biệt rõ hai lớp: điều chỉnh phân khu 1/2000 và quy hoạch chi tiết dự án 1/500.

Quy hoạch Núi Ông Quán đã chính thức chưa?

Có. Hiện khu vực có cả hồ sơ điều chỉnh 1/2000 và hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Vị trí khu vực điều chỉnh Núi Ông Quán

Phạm vi điều chỉnh 1/2000 thuộc khu vực An Thới. Theo hồ sơ công bố:

• Phía Bắc: giáp Khu A dự án Khu đô thị Gateway, dự án Khu đô thị An Thới và đường AT8 theo quy hoạch.
• Phía Đông: giáp đất hỗn hợp hiện trạng cải tạo, chỉnh trang và đất cây xanh cảnh quan.
• Phía Nam: giáp đất quy hoạch rừng phòng hộ khu vực Núi Ông Quán.
• Phía Tây: giáp Khu A dự án Khu đô thị Gateway.

Quy mô dân số sau điều chỉnh

Khu vực điều chỉnh cục bộ 25,39 ha được dự báo có thể phục vụ khoảng 3.900 người, bao gồm dân số tại các khu nhà ở, dân số quy đổi từ khách du lịch, nhân viên và khách vãng lai.

Trong đó, khu vực dự kiến thực hiện dự án Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán có quy mô khoảng 3.200 người.

Vì sao phải điều chỉnh quy hoạch 1/2000 trước khi lập 1/500?

Quy hoạch phân khu 1/2000 xác định khung chức năng sử dụng đất, giao thông, tầng cao và cấu trúc chính của khu vực. Quy hoạch chi tiết 1/500 sau đó cụ thể hóa thành từng lô đất, công trình, hạ tầng và không gian kiến trúc.

Do đó, chuỗi pháp lý năm 2025 của Núi Ông Quán có thể hiểu đơn giản:

1. Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô thị An Thới tại khu vực Núi Ông Quán.
2. Lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
3. Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

Quy hoạch chi tiết 1/500 Núi Ông Quán có gì đáng chú ý?

Đồ án 1/500 có quy mô khoảng 211.964 m², tương đương khoảng 21,2 ha, được định hướng là khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái.

Cơ cấu không gian bao gồm các nhóm chức năng như:

• Đất ở.
• Công trình công cộng và dịch vụ.
• Cây xanh, cảnh quan.
• Hạ tầng kỹ thuật.
• Các công trình hỗn hợp và du lịch.

Điểm đáng chú ý là đây không phải một khu thấp tầng đồng nhất. Trong đồ án có các nhóm nhà ở thấp tầng và các công trình trung – cao tầng, nên khi đánh giá vị trí cụ thể phải xem đúng ký hiệu lô đất.

Tầng hầm và không gian ngầm được quy định thế nào?

Theo nội dung điều chỉnh 1/2000, quy hoạch bổ sung yêu cầu về không gian ngầm:

• Đất nhà ở thấp tầng thuộc nhóm đất ở: có thể bố trí tối đa khoảng 2 tầng hầm.
• Đất nhà ở trung cao tầng và đất du lịch hỗn hợp: có thể bố trí tối đa khoảng 3 tầng hầm.

Đây là chỉ tiêu quy hoạch, còn phương án xây dựng cụ thể vẫn phải tuân thủ thiết kế, giấy phép, địa chất, phòng cháy chữa cháy và các quy định chuyên ngành.

Núi Ông Quán liên quan gì đến APEC 2027?

Khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán nằm trong nhóm dự án được đẩy nhanh để bổ sung hạ tầng đô thị và lưu trú phục vụ giai đoạn Phú Quốc chuẩn bị APEC 2027.

Điều này giải thích vì sao các bước quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và thủ tục triển khai được thực hiện liên tiếp trong năm 2025.

Người có đất gần Núi Ông Quán cần chú ý điều gì?

Không nên chỉ nhìn thấy “dự án Núi Ông Quán” rồi suy luận rằng toàn bộ đất xung quanh có cùng chức năng hoặc cùng chỉ tiêu xây dựng.

Cần tách rõ:

1. Ranh điều chỉnh 1/2000 rộng 25,39 ha.
2. Ranh quy hoạch chi tiết dự án 1/500 khoảng 21,2 ha.
3. Đất rừng phòng hộ phía Nam.
4. Các khu đô thị và dự án giáp ranh.
5. Đường giao thông và cây xanh cảnh quan.

1/2000 và 1/500 khác nhau thế nào khi tra đất?

1/2000 giúp biết vị trí thuộc nhóm chức năng nào trong tổng thể đô thị An Thới. 1/500 chi tiết hơn, dùng để thể hiện từng lô và phương án tổ chức dự án cụ thể.

Với đất cá nhân nằm ngoài ranh dự án 1/500 nhưng gần khu vực điều chỉnh, cần ưu tiên đối chiếu quy hoạch phân khu và các lớp pháp lý khác; không lấy chỉ tiêu của dự án 1/500 áp sang thửa đất bên ngoài.

Cách kiểm tra đất tại Núi Ông Quán – An Thới

Người dùng nên nhập số tờ – số thửa hoặc xác định vị trí trên bản đồ, bật đồng thời lớp địa chính, quy hoạch phân khu và ranh dự án nếu có.

→ Tra cứu quy hoạch khu vực An Thới – Núi Ông Quán

Câu hỏi thường gặp

Núi Ông Quán có quy hoạch 1/2000 chưa?

Có. Khu vực đã được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô thị An Thới theo Quyết định 1982/QĐ-UBND ngày 27/6/2025, quy mô 25,39 ha.

Dự án Núi Ông Quán có quy hoạch 1/500 chưa?

Có. Đồ án 1/500 được phê duyệt theo Quyết định 2135/QĐ-UBND ngày 30/6/2025.

Quy mô dự án 1/500 bao nhiêu?

Khoảng 21,2 ha.

Quy mô điều chỉnh 1/2000 có giống diện tích dự án không?

Không hoàn toàn. Phạm vi điều chỉnh phân khu là 25,39 ha, còn đồ án chi tiết dự án khoảng 21,2 ha.

Có thể lấy chỉ tiêu xây dựng của dự án để áp cho đất bên cạnh không?

Không. Phải xác định đúng ranh và chức năng quy hoạch của thửa đất cụ thể.

Kết luận

Núi Ông Quán là một ví dụ điển hình cho việc cần đọc quy hoạch theo nhiều cấp. Năm 2025, khu vực đã có điều chỉnh 1/2000 quy mô 25,39 ha và ngay sau đó là quy hoạch chi tiết 1/500 khoảng 21,2 ha.

Với người có đất hoặc đang tìm hiểu bất động sản tại An Thới, việc xác định chính xác thửa đất nằm trong ranh điều chỉnh, trong ranh dự án hay chỉ nằm lân cận là bước quan trọng nhất.

→ TRA CỨU THỬA ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ QUY HOẠCH PHÚ QUỐC

Nguồn pháp lý tham khảo

• Quyết định số 1982/QĐ-UBND ngày 27/6/2025.
• Quyết định số 2135/QĐ-UBND ngày 30/6/2025.
• Sở Xây dựng tỉnh An Giang – hồ sơ điều chỉnh 1/2000 Núi Ông Quán.

Lưu ý: Bài viết phân biệt quy hoạch phân khu 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500. Khi kiểm tra một thửa đất cụ thể, cần xác định đúng ranh áp dụng.