Phú Quốc chính thức hết thời cho dự án treo mở ra một cơ hội mới (file BC mới)

Căn cứ theo Báo cáo số 379/BC-STNMT về kế hoạch triển khai thực hiện và đánh giá tác động khi Luật Đất Đai có hiệu lực trên địa bàn tỉnh Kiên Giang vào ngày 06 tháng 8 năm 2024.

Nội dung dài các bạn có thể tải về văn bản bên dưới nội dung bài viết này. Tôi sẽ trích dẫn một số mục bên dưới và phân tích chúng.

II. Một số tác động của Luật Đất đai năm 2024 trên địa bàn tỉnh

1. Đất khu kinh tế

1.1 Về thu hồi đất

a) Trong khu kinh tế chỉ còn thu hồi đất đối với các dự án (Điều 79 Luật đất đai) sau:

(1) Dự án khu phi thuế quan

(2) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

(3) Các dự án đầu tư công, phục vụ chung lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 79 Luật Đất đai.

(4) Các dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

b) Các dự án có tính chất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, nhà ở thương mại,…phải thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Điều 127 Luật Đất đai).

c) Các dự án được chuyển tiếp: dự án đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 254 Luật Đất đai).

1.2. Về giao đất, cho thuê đất

a) Về thẩm quyền

– Đã bỏ thẩm quyền giao lại đất, cho thuê đất của Ban Quản lý khu kinh tế mà sẽ do UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất (UBND tỉnh không được phân cấp, không được ủy quyền)(Khoản 5 Điều 123 Luật Đất đai); bỏ trách nhiệm của Ban Quản lý khu kinh tế quản lý đất đai trong khu kinh tế, chỉ còn giữ lại trách nhiệm Ban quản lý khu kinh tế phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất thu hồi trong khu kinh tế(Khoản 4 điều 203 Luật Đất đai).

– Thẩm quyền quản lý đất đai đối với các khu chức năng trong khu kinh tế do Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 1 Điều 94 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP).

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra, thanh tra theo thẩm quyền và xử lý vi phạm đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong các khu chức năng của khu kinh tế (Khoản 4 Điều 94 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP)

b) Nội dung chuyển tiếp

– Đối với đất trong các khu kinh tế đã được Nhà nước giao cho Ban Quản lý khu kinh tế trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa giao, chưa cho thuê thì Nhà nước thu hồi đất (thu hồi quyền quản lý đất của Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc mà trước đây đã được UBND tỉnh giao đất để quản lý thực hiện chức năng, nhiệm vụ) để giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

– Đối với diện tích đất đã được giao lại, cho thuê trước ngày 01/8/2024 thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đến hết thời hạn sử dụng đất.

– Các dự án đã được chấp thuận chủ trương hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của pháp luật trước ngày 01/7/2014 (phải được rà soát xác nhận đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu tại thời điểm ban hành các văn bản đó); các dự án đã được chấp thuận chủ trương theo quy định của pháp luật từ ngày 01/7/2014 đến ngày 01/08/2024 hoặc các dự án mà nhà đầu tư nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01/8/2024 và lựa chọn chủ đầu tư, nhà đầu tư trước ngày 01/01/2025 mà không thuộc trường hợp đấu giá theo Luật Đất đai năm 2013(Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 các dự án thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; (2) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp);, chưa được giao đất, cho thuê đất thì mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Khoản 9 Điều 255 Luật Đất đai; khoản 10 Điều 255 Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Luật số 43/2024/QH15).

c) Vấn đề đặt ra trong thực tiễn hiện nay trong khu kinh tế Phú Quốc như sau

– Đối với các dự án ngoài trường hợp nêu trên mà đã thực hiện giao đất, cho thuê đất theo dạng “da beo” không giao đất, cho thuê đất hết toàn bộ dự án hoặc tiến độ phân kỳ của dự án (đa số ở Phú Quốc giao đất, cho thuê đất theo dạng “da beo”) theo chủ trương từng thời điểm của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, sẽ gặp khó khăn khi không được chuyển tiếp để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.

– Đa số các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ ngày 01/7/2014 đến ngày UBND tỉnh có kết luận về việc rà soát các dự án đầu tư có thực hiện việc đấu thầu dự án theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28 tháng 02 năm 2020, đều được quyết định chủ trương đầu tư theo hình thức lựa chọn chủ đầu tư (chỉ định) không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất với lý do: kể từ ngày 01/7/2014 Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ nội dung đấu thầu dự án có sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên đến ngày 05 tháng 5 năm 2015 thì Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2015 của Chính phủ có quy định về nội dung “đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” mới có hiệu lực thi hành, theo đó cũng còn có vướng mắc về việc đấu thầu dự án có sử dụng đất, khó xác định điều kiện khu đất có giá trị thương mại cao. Do đó đến ngày 20 tháng 4 năm 2020 thì Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28 tháng 02 năm 2020 của Chính phủ (thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2015 của Chính phủ) có hiệu lực thi hành nhằm giải quyết khó khăn, vướng mắc về việc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Như vậy nếu rà soát nội dung chuyển tiếp quy định tại khoản 9, khoản 10 Điều 255 của Luật Đất đai năm 2024 thì đa số các dự án trên địa bàn Phú Quốc không đủ điều kiện chuyển tiếp để được tiếp tục giao đất, cho thuê đất không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất do hầu hết thuộc trường hợp đấu giá theo Luật đất đai năm 2013 hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (trừ trường hợp các dự án đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký).

III. Đề xuất, kiến nghị

1. Về thu hồi đất trong Khu kinh tế

– UBND thành phố Phú Quốc chủ trì, phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc rà soát các dự án chưa thực hiện việc thu hồi đất; các dự án thực hiện thu hồi đất một phần diện tích; các dự án đã có quyết định thu hồi đất và đã quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; việc ứng tiền bồi thường, hỗ trợ đối với từng dạng dự án nêu trên để đề xuất UBND tỉnh thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024.

– UBND thành phố Phú Quốc rà soát các dự án đã được UBND tỉnh ủy quyền thu hồi đất để thực hiện thủ tục chấm dứt hiệu lực các quyết định ủy quyền, lý do theo Luật Đất đai UBND tỉnh không thu hồi đất thực hiện dự án mà thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND thành phố Phú Quốc, không phân biệt dự án có thu hồi đất của tổ chức và hộ gia đình, cá nhân (Điều 83 Luật Đất đai).

Có thể nói thông qua các thông tin trên chúng ta sẽ thấy được quyền hạn của Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc đã bị giảm rất nhiều. Và chúng ta cũng thấy được các dự án nếu mang tính chất kinh doanh đều phải thực hiện việc chuyển quyền sử dụng.

Đây sẽ là một trong những cú hích mạnh mẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản Phú Quốc hồi phục bởi dự án treo là một nỗi khiếp sợ cho các Nhà đầu tư từ những năm 2019 đến nay.

Tôi là Khoa Vũ, hi vọng rằng thông tin trên sẽ có lợi cho việc đầu tư của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc có mong muốn thêm thông tin gì có thể liên hệ với chúng tôi tại 0912746538

KHOA VŨ

CEO Ngôi Nhà Phú Quốc